受新冠肺炎疫情影響 2月樓市降溫明顯

如市場預期，受新冠肺炎疫情影響，2月樓市降溫明顯。3月16日，國家統計局發布的2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格指數環比漲幅持平，二手住宅銷售價格指數環比下跌0.1%，58個月以來首現負增長。同日公布的全國房地產開發投資數據也佐證了降溫趨勢。房企土地購置面積、土地成交價款、到位資金，以及商品房銷售面積等主要指標全面下行。國家統計局城市司首席統計師孔鵬在分析房價數據時表示，突如其來的新冠肺炎疫情對房地產市場造成明顯沖擊。

商品房銷售面積驟降

初步測算，2月4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，上月為上漲0.4%。其中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點，武漢、石家莊和太原等12個城市受疫情影響無成交。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點，揚州、蚌埠和平頂山等7個城市無成交。

成交量驟降同樣體現在國家統計局發布的商品房銷售數據上。1-2月，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%。

“房價上漲的城市數量為21個，相比1月的47個有明顯減少的現象。而降價的城市數量增加到23個，呈現明顯的增加。此類數據符合預期，充分說明當前各類城市積極降價等做法。當然因為2月交易市場基本上停滯，所以類似降價本身也不可能帶來太多的銷售拉動。到了3月隨著疫情的積極防控，各地售樓處陸續開放，降價促銷有望帶動一部分需求的釋放。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

二手房價58個月來首降

二手住宅方面，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。31個二線城市二手住宅銷售價格環比持平，與上月相同，武漢、石家莊和呼和浩特等12個城市無成交。35個三線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.1%，包頭、錦州和揚州等12個城市無成交。

據統計，從房價上漲和下跌的城市數量看，房價上漲的城市數量為14個，相比1月的33個呈現明顯減少的態勢。總體上看，房價持平的城市數量明顯增多，為29個。

“從此類房價漲跌幅的城市數量可以看出，各地強勢漲價的可行性不大，一方面是2月本身就是淡季，二是春節假期后二手房交易市場停滯，這都使得各地定價更為謹慎和保守。”嚴躍進分析稱。

值得注意的是，在連續58個月二手房價格指數環比漲幅為正的情況下，此次首次出現為負的現象。在分析人士看來，這充分說明市場在降溫，也說明房東在不斷調整定價策略，以應對新冠肺炎所帶來的沖擊。“相關城市的房東在不斷調整預期和定價策略，二手房買賣更加趨冷。相關房東的資金壓力或更大，從轉讓的角度看，定價方面會更加溫和，議價空間更大。”嚴躍進提道。

房企到位資金承壓

銷售遇冷甚至凍結，對需要資金快速周轉的房地產企業而言打擊巨大。

中國社科院房地產金融研究中心主任尹中立撰文指出，房地產行業的特點是高周轉、高杠桿、高負債。春節本來是房地產的銷售旺季，而今年春節為了應對疫情基本停止了房地產銷售，對房地產開發企業的資金周轉是巨大考驗。2019年以來，房地產市場持續調整，融資環境持續惡化，償債壓力不斷加大，債務違約風險不斷暴露。新冠肺炎疫情無疑對本已繃緊的資金產生較大的沖擊。

國家統計局最新數據顯示，1-2月，房地產開發企業到位資金20210億元，同比下降17.5%。在中國法院網搜索公告內容為“房地產”的破產文書顯示，截至3月16日中午，已有近百家地產相關企業公告破產，其中大部分為二三線城市的小房企。

為穩定市場，據機構統計，2月以來，已有近70個城市發布了涉及房地產調控的相關政策。不過，部分地方出臺的松綁政策往往“一日游”，旋即被撤銷。

中原地產首席分析師張大偉表示，各地發布的房地產調控政策主要以降低房地產企業經營壓力為主，包括減輕企業繳納稅費壓力、適度降低預售條件加快周轉等措施。而從目前金融系統釋放的信號看，保持房地產金融政策連續性、一致性和穩定性仍是首要任務。

不過，值得一提的是，央行宣布自3月16日實施普惠金融定向降準措施，共將釋放長期資金5500億元。在張大偉看來，疫情后，樓市下調難免，但降準有利于房地產市場的降幅放緩，降準對于市場有穩定的信心。

嚴躍進也表示，雖然1-2月房企資金到位狀況惡化，但也不必過于悲觀。就近期的房企動作看，其債券融資力度明顯強化，包括規模擴大、融資成本降低、融資獲批時間壓縮等。另外，債券市場的注冊制發行機制推行，也加快了房企等債券的發行。而隨著預售資金監管政策的改善、商業銀行可貸資金規模的提高，客觀上房企的資金到位狀況依然是會有所改善的。

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