北京租房市場(chǎng)真的回暖了？

疫情防控形勢(shì)向好疊加畢業(yè)生回流，此前受疫情影響而延期入市的租賃需求正在逐步釋放。貝殼研究院7月20日發(fā)布的租賃周報(bào)顯示，7月第三周，在全國(guó)重點(diǎn)18城中，北京及周邊租賃成交量漲幅最大，其中北京環(huán)比漲幅達(dá)14%。拉長(zhǎng)時(shí)間線來看，7月以來，北京近三周租賃成交量環(huán)比漲幅均在14%以上。在經(jīng)歷了“不旺”的6月傳統(tǒng)旺季后，7月租賃成交量連續(xù)三周上漲，是否意味著北京租房市場(chǎng)真的回暖了?

環(huán)比增長(zhǎng)均超14%

貝殼研究院7月20日發(fā)布的租賃周報(bào)顯示，7月第三周，全國(guó)重點(diǎn)18城租賃市場(chǎng)成交量上漲，相比7月第二周環(huán)比上漲1.2%。分城市來看，成交量漲幅最大的仍然是北京及周邊，由于市場(chǎng)仍處于恢復(fù)狀態(tài)，北京市租賃成交量環(huán)比上漲14%，廊坊市成交量環(huán)比上漲20%。

北京租賃市場(chǎng)的熱度回升，在7月以來的周度成交數(shù)據(jù)中已然有所顯現(xiàn)。

根據(jù)貝殼研究院過往周度租賃數(shù)據(jù)，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，7月以來近三周，北京租賃市場(chǎng)成交的環(huán)比漲幅一直處于較高水平：第一周成交量環(huán)比漲幅為14.8%，第二周成交量環(huán)比上漲16%。

進(jìn)入7月，“止跌上漲”成為國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)、尤其是北京租賃市場(chǎng)成交的最主要特征。據(jù)了解，上半年受疫情影響，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)的季節(jié)性規(guī)律遭到打破，傳統(tǒng)旺季并不“旺”。在企業(yè)招聘需求大、高校畢業(yè)生租房需求旺盛的北京，原本6月向來是全年成交的旺季，但因受新冠肺炎疫情的影響，北京租賃市場(chǎng)在今年傳統(tǒng)的畢業(yè)租賃旺季卻表現(xiàn)“失色”，6月成交量環(huán)比降低近兩成、租金跌5%。

單周租金微降0.4%

從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，7月以來北京租賃市場(chǎng)交易量回升，市場(chǎng)交易基本恢復(fù)。從區(qū)域看租賃成交情況，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京市成交量前三的城區(qū)依次為朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。

北京商報(bào)記者了解到，上述三個(gè)區(qū)域一直是北京市租賃房源成交量的前三名，原因在于租賃住房存量大，并且商務(wù)區(qū)集中、租賃需求多。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉介紹稱，近兩周成交量漲幅最高的區(qū)域是大興、豐臺(tái)和西城區(qū)，主要是因?yàn)檫@幾個(gè)城區(qū)在6月受疫情影響最大。從成交價(jià)格來看，大興和海淀租金價(jià)格有所上漲，其余城區(qū)7月第三周租金仍環(huán)比下跌。

若分城市及區(qū)域看租金水平，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月第三周，重點(diǎn)18城租金水平繼續(xù)小幅上漲，環(huán)比上漲0.9%，同比下降12%。具體看北京，7月第三周月租金水平為86.2元/㎡，環(huán)比下降0.4%，同比下降6.3%。

“租金趨勢(shì)仍主要取決于租房需求狀況，且短期內(nèi)波動(dòng)性較強(qiáng)。” 黃卉說道。

受疫情影響而導(dǎo)致的租賃需求延期釋放，以及畢業(yè)生在京就業(yè)人群的回流，被視為7月以來北京租賃市場(chǎng)回暖的主因。

黃卉向北京商報(bào)記者表示，7月以來北京租賃市場(chǎng)交易量回升，原因主要有兩方面：一方面是由于疫情得到控制，6月被壓抑的需求得到延遲釋放;另一方面，畢業(yè)季到來，畢業(yè)生帶來了租賃需求的上升，導(dǎo)致交易量上漲。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也指出，畢業(yè)生以及部分外地返京就業(yè)人員的回流，帶來了現(xiàn)階段北京租賃市場(chǎng)的回溫。

“租賃周度成交數(shù)據(jù)的環(huán)比上漲，主要原因其實(shí)還是在于疫情向好之后，應(yīng)屆畢業(yè)生開始逐步就業(yè)，回歸到大城市來，由此選擇在就業(yè)的同時(shí)選擇自己的這個(gè)租住地。”此外，郭毅還補(bǔ)充表示，租賃市場(chǎng)并不會(huì)因?yàn)樽饨鹣抡{(diào)而刺激起過多需求。“因?yàn)樽夥勘旧硪呀?jīng)是最底層的居住需求了。”

市場(chǎng)整體回溫

盡管北京租賃市場(chǎng)整體回溫幾成共識(shí)，但多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，7月難達(dá)全年的租賃高峰。

“7月第三周北京的成交量已經(jīng)超過6月疫情之前成交量最高的一周，但7月前兩周的成交量仍低于5月的平均水平，因此整個(gè)7月市場(chǎng)處于回升狀態(tài)，但難以達(dá)到租賃高峰。” 黃卉作出了這樣的預(yù)測(cè)。

北京商報(bào)記者從貝殼研究院方面了解到，北京歷年的租賃最高峰基本集中在7-8月的畢業(yè)租賃旺季。租賃市場(chǎng)淡季和旺季的成交熱度差異較大，以去年的成交數(shù)據(jù)來看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，租賃旺季成交峰值是在8月，比正常時(shí)期的月度成交量高出45%左右。

黃卉認(rèn)為，下半年北京租賃市場(chǎng)依然會(huì)維持低溫態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)表現(xiàn)將呈現(xiàn)為：延遲的租賃需求不斷釋放，業(yè)主出租預(yù)期持續(xù)處于低位，租客議價(jià)空間提升，市場(chǎng)供需趨于緩和。

業(yè)內(nèi)對(duì)于接下來北京租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)也大多預(yù)期“平穩(wěn)”。諸葛找房高級(jí)分析師王小嬙指出，北京已經(jīng)連續(xù)14天無新增病例，并且應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別已經(jīng)降為三級(jí)，預(yù)計(jì)伴隨著疫情逐步受控，市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提升。

郭毅也指出，從目前來看，在就業(yè)高峰到來以及經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)消費(fèi)恢復(fù)正常的狀態(tài)下，市場(chǎng)需求會(huì)出現(xiàn)持續(xù)增加的狀態(tài)。“預(yù)計(jì)接下來北京的租賃市場(chǎng)還可能在當(dāng)前現(xiàn)有基礎(chǔ)之上，保持一個(gè)需求增溫的趨勢(shì)。”

至于租金水平，黃卉認(rèn)為，從中長(zhǎng)期的租金水平來看，北京租賃市場(chǎng)租金上漲動(dòng)力不足，可能會(huì)繼續(xù)保持底部企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

這一觀點(diǎn)也得到了房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂的認(rèn)同。全靂指出，僅僅針對(duì)北京而言，由于大學(xué)生畢業(yè)季，確實(shí)可以催生出一定的租賃回暖跡象，但從長(zhǎng)時(shí)間看，盡管新房?jī)r(jià)還在上漲，但租金緩慢下跌是個(gè)趨勢(shì)。“租賃不同于房產(chǎn)交易，這個(gè)是消費(fèi)屬性，房子越來越多，租賃房源也越來越多，而租客并沒有實(shí)際增加多少。”

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