去年全國商品房銷售超18萬億，四季度現“翹尾”行情

2021年全國商品房銷售超18萬億元，投資逼近14.8萬億元，呈高位持穩、先升后降態勢。

17日，國家統計局發布2021年1-12月份全國房地產開發投資和銷售情況統計數據。數據顯示，2021年全國商品房銷售額181930億元，增長4.8%。2021年全年商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積增長1.1%，銷售額增長5.3%。

在投資方面，2021年全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%。

與上一年度相比，2021年全國商品房銷售面積、銷售額和開發投資的同比增速都有所下降。2020年全國商品房銷售面積、銷售額和開發投資的同比增速分別為2.6%、8.7%、7.0%。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，2021年受金融端、供給端以及需求端政策引導，全年房地產市場分化明顯、表現為前高后低趨勢。

“從2020、2021兩年平均數據看，前期透支需求的影響正在出清，市場預期走向平穩。近三年首次出現新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積，開發投資仍在筑底過程中。”潘浩稱。

在需求方面，2021年全國房地產銷售微增，但同比增速下行。“在銷售端，2021年商品房銷售均價為10139元/平方米，同比增長2.8%，增速為近五年最低水平，這與今年金融端、供給端以及需求端政策趨嚴導致的低預期有關，但長期來看量價增速均處于穩定增長區間。”潘浩稱。

分季度來看，一二季度，熱點城市樓市熱度高漲;進入三季度后，伴隨二手房指導價等調控政策逐漸顯效、信貸政策收緊、房企債務風險加大等因素疊加影響，全國房地產銷售數據出現下行;四季度各月在穩定預期激勵下，月度環比保持增長。

第一財經梳理發現，2021年12月份，全國商品房銷售面積為21303萬平方米，環比上月(15090萬平方米)增長超四成，連續兩月保持增勢。2021年四季度商品房銷售面積為49101萬平方米，高于上季度的41697萬平方米，但連續兩季度低于去年同期。

分區域來看，東部、中部地區為拉動整體銷售上行的主力軍。其中，2021年中部地區商品房銷售面積增速逆轉了上一年的下降趨勢，環比在增速達到5.4%，超過了東部地區。但東部地區的銷售規模仍繼續領跑，全年銷售面積為73248萬平方米，比上年增長2.7%;銷售額103317億元，增長8.0%。

西部和東北地區銷售持續低迷。其中，與2020年相比，去年西部地區房地產銷售增速由正轉負，商品房銷售面積環比下降1.7%，銷售額下降2.8%;東北地區銷售規模則延續上一年下降趨勢，且降速增加，2021年該地區全年商品房銷售面積環比上一年下降6.4%;銷售額下降10.3%。

價格方面也顯示了相同趨勢。國家統計局最新發布的70城房價數據顯示，12月份，全國房價環比漲幅總體延續下降趨勢，但跌幅收窄。其中，一線城市二手房價格止跌轉漲，杭州等長三角熱門地區房價出現翹尾，而哈爾濱、天津、沈陽、大連等北方城市房價繼續下行。

從全年來看，受上一年高基數、下半年房企融資環境收緊的影響，2021年全年房地產開發投資增速為4.4%，低于上一年的7.0%，并逐月由熱轉冷。其中，1-8月份，投資增速為兩位數增速;9-11月份，增速介于5%-10%的區間;12月份降至5%以下。

“總體上看，當前房地產開發投資數據略低迷，這也使得2022年激活開發投資熱情、鼓勵企業投資拿地等會成為主流政策。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱。

伴隨融資環境持續收緊和下半年銷售回款壓力增加，年內房企到位資金增速持續下滑。2021年全年，全國房地產開發企業到位資金同比增速為4.2%。

潘浩認為，2022年年初，隨著政策調整的逐漸顯效和信貸環境改善的進一步傳導，房企到位資金增速或將止跌趨穩。

從宏觀經濟“穩增長”的角度來看，摩根大通中國首席經濟學家、大中華區經濟研究主任朱海斌此前接受第一財經采訪時表示，短期內，房地產市場的下行趨勢是2022年經濟“穩字當頭”的壓力源之一。當前，房地產投資處于緊平衡，其下行趨勢預計會在今年二季度見底，再由底部企穩。

“在此過程中，應關注房地產業的風險點或將從2021年下半年以來的開發商債務違約風險，轉移至地方政府債務危機等次生性的風險上。” 朱海斌稱。

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