北上廣深都降了！LPR下調(diào)，看看你的房貸能降多少？

隨著5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，各地銀行房貸利率出現(xiàn)同步調(diào)整。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，自1月21日起，包括北京、上海、廣州、深圳等地在內(nèi)的大部分城市已經(jīng)調(diào)整按揭貸款貸款利率，新發(fā)放貸款將按照調(diào)整后利率計(jì)算利息。以北京地區(qū)為例，多數(shù)銀行房貸利率為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)，首套房、二套房分別由5.2%、5.7%降至5.15%、5.65%，每100萬(wàn)元貸款每年還貸有望減少360元左右，但對(duì)部分存量貸款來(lái)說(shuō)還不能立刻體現(xiàn)。

值得注意的是，除了受LPR回調(diào)帶動(dòng)的房貸利率同步下降外，部分地區(qū)銀行按揭貸款寬松繼續(xù)加碼，此前蘇州地區(qū)有大行利率降至5%以下，近日重慶則有大行同步調(diào)低上浮基點(diǎn)，首套房按揭最低可到5.5%。機(jī)構(gòu)人士分析，此次5年期以上LPR報(bào)價(jià)降低，釋放出的寬信用信號(hào)更為明顯，對(duì)滿足住房剛性需求、提升購(gòu)房者信心具有重要作用，但進(jìn)一步調(diào)整或有賴于因城施策。

房貸利率今起下調(diào)，新增與存量貸款影響不同

1月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.7%，自去年12月回調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR為4.6%，較上月回調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，為連續(xù)2020年4月以來(lái)首次下降。

LPR即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，是由18家代表性報(bào)價(jià)銀行根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場(chǎng)操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)(MLE+點(diǎn))，由中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心在剔除最高價(jià)與最低價(jià)之后，計(jì)算并公布的基礎(chǔ)性貸款參考利率。作為銀行各類貸款利率(LPR+點(diǎn))的錨，LPR的調(diào)整影響廣泛，其中金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)發(fā)放的流動(dòng)性貸款，參考1年期LPR;發(fā)放中長(zhǎng)期貸款，比如制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款、固定資產(chǎn)投資貸款、個(gè)人住房貸款等則參考5年期LPR。

“昨天(1月20日)就同步調(diào)整了，今天放款的話就按照最新的利率，首套房5.15%，二套5.65%。”建設(shè)銀行北京某支行個(gè)貸經(jīng)理介紹，當(dāng)前該行北京地區(qū)加點(diǎn)數(shù)沒(méi)有發(fā)生變化，整體利率順應(yīng)LPR調(diào)低5個(gè)基點(diǎn)。但新增貸款利率以放款日利率為基準(zhǔn)，具體利率水平還要看放款時(shí)間。根據(jù)央行最新消息，LPR發(fā)布時(shí)間由每月20日上午9:30調(diào)整為9:15，借款人需要關(guān)注距離放款日最近的LPR報(bào)價(jià)。此次調(diào)整之前，LPR已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月維持在4.65%。

同樣需要注意的是，LPR下調(diào)對(duì)新增貸款與存量貸款的影響差異較大。其中，新增貸款利率在下一次公布LPR之前均可按照“4.6%+點(diǎn)”計(jì)算，在加點(diǎn)數(shù)不變情況下，每100萬(wàn)元貸款每年較之前大約少還360元。但存量貸款根據(jù)重新定價(jià)日計(jì)算，一般有兩種情況：如果重新定價(jià)日為每年1月1日，則當(dāng)前仍按照去年錨定的利率水平還款，是否調(diào)整要看每年12月20日的最新LPR報(bào)價(jià);如果是“按年對(duì)月對(duì)日定價(jià)方式”，則按照放款日每年的對(duì)應(yīng)日期調(diào)整利率。

第一財(cái)經(jīng)記者從銀行與中介處了解到，目前上海、深圳等地各銀行按揭利率均在20日同步做出調(diào)整，21日放款即可參考最新報(bào)價(jià)，其中某股份行深圳地區(qū)首套房、二套房最低分別可以做到4.9%、5.2%，上海首套房主流貸款利率也降至5%以下。不過(guò)有大行在佛山當(dāng)?shù)刂械墓ぷ魅藛T表示，LPR雖然有所回調(diào)，但并不意味著借款人到手利率一定會(huì)下調(diào)，加點(diǎn)數(shù)仍會(huì)參考客戶資質(zhì)與樓盤(新房)合作情況，目前最低利率可以到5.6%。

多地開啟“LPR+點(diǎn)”雙降模式，銷售端回暖

進(jìn)入2022年，房貸利率下行趨勢(shì)明顯，多城根據(jù)客戶資質(zhì)等調(diào)低按揭成本。按照貝殼研究院數(shù)據(jù)，LPR調(diào)整前2022年1月重點(diǎn)50城主流貸款利率中，天津、廈門是為數(shù)不多的首套房按揭利率“破5”的二線城市。而據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，蘇州有大行也在近日主動(dòng)調(diào)整上浮基點(diǎn)，首套房最低利率可以達(dá)到4.9%。

在LPR回調(diào)的同時(shí)，還有城市同步下調(diào)了上浮基點(diǎn)。以重慶為例，某大行個(gè)貸經(jīng)理表示，其所在支行今天(1月21日)剛剛公布了最新按揭利率，首套房加點(diǎn)數(shù)下調(diào)至90點(diǎn)，綜合最新LPR房貸利率為5.5%，較之前主流利率5.75%下降25個(gè)基點(diǎn)。

有機(jī)構(gòu)指出，5年期LPR下降幅度低于MLF利率降幅，一方面是由LPR報(bào)價(jià)方式?jīng)Q定，另一方面也反映了房地產(chǎn)放松政策仍較為謹(jǐn)慎，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)是主要目的，“房住不炒”依然是政策方向，部分地區(qū)仍有調(diào)整空間。中銀證券分析師林媛媛也分析，5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)對(duì)2022年按揭的影響主要體現(xiàn)在新發(fā)放以及選擇放款日定價(jià)的按揭貸款部分。在此背景下，中信期貨研究員張革認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月房貸利率的下調(diào)或主要通過(guò)各地因城施策即調(diào)整加點(diǎn)形式實(shí)現(xiàn)。

放款時(shí)間方面，年初額度相對(duì)充足，各地房貸放款時(shí)間繼續(xù)加速，多地放款時(shí)間縮短至1-2個(gè)月。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，北京地區(qū)大行按照正常流程需要2個(gè)月左右，辦完抵押后1-2周可放款;深圳股份行抵押后最快3-5個(gè)工作日即可放款;上海、佛山等地從審批到放款大概1個(gè)月左右可完成;廣州各銀行則差異較大，時(shí)間在1-3個(gè)月不等。

政策邊際寬松背景下，已有多地二手房銷售出現(xiàn)回暖跡象，有北京地區(qū)大型中介機(jī)構(gòu)人士透露，門店銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)基本恢復(fù)到去年上半年水平。價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的2021年12月70大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，新房、二手房環(huán)比價(jià)格下降的城市數(shù)量減少，一線、二線商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅有所收窄，釋放出一定積極信號(hào)。

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