地產(chǎn)美元債分化加劇，上半年356億美元集中到期，仍存波動壓力

多重利好下，盡管地產(chǎn)美元債仍整體下行，但部分高收益?zhèn)鶇s明顯反彈，行業(yè)走勢分化加劇。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年到期到房企美元債約為355.8億美元，其中1月、3月、4月和6月均為償債高峰。市場預(yù)計(jì)，當(dāng)下房企尤其民營房企融資難的問題仍存在，地產(chǎn)美元債依然面臨較大的波動壓力。

一位房地產(chǎn)行業(yè)研究者對第一財(cái)經(jīng)記者表示，化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的政策是為了保證行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，個別高壓企業(yè)還是需要自身尋求市場化方式找出路。

某頭部房企內(nèi)部人士也對記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)“恢復(fù)元?dú)?rdquo;還需要各家企業(yè)根據(jù)自身情況積極“自救”。

房企美元債表現(xiàn)分化

隨著國內(nèi)政策陸續(xù)發(fā)力且加碼，疊加個別房企“自救”舉措，地產(chǎn)美元債已經(jīng)聞風(fēng)而動，整體跌勢中個券表現(xiàn)分化加劇，高收益?zhèn)磸椕黠@。尤其自1月17日以來，中國恒大、雅居樂、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、碧桂園、佳兆業(yè)、禹洲集團(tuán)等負(fù)面輿論較多房企旗下債券悉數(shù)大漲，而最新一周，中國奧園多只美元債價格也出現(xiàn)明顯反彈，與年前走勢形成明顯對比。期間，除了政策端頻傳利好，包括有消息稱監(jiān)管將放松商品房預(yù)售款限制等，各家房企也陸續(xù)有了新動作，包括國內(nèi)注冊發(fā)行新債券、資產(chǎn)出售、債務(wù)到期或者提前償還等。最新消息顯示，中國恒大將爭取在未來六個月內(nèi)提出初步重組方案。

此前2021年12月，中資美元債整體收益率指數(shù)上行 3.02%，其中投資級債券收益率下行 0.02%，高收益?zhèn)找媛噬闲?23.41%。房地產(chǎn)方面，投資級債券利差環(huán)比收窄73.50BP，高收益級利差環(huán)比走闊1281.62BP。當(dāng)時興業(yè)證券分析認(rèn)為，地產(chǎn)垃圾債利差走闊主要系個券信用風(fēng)險(xiǎn)事件影響，多家機(jī)構(gòu)下調(diào)境內(nèi)房企的信用評級。第一財(cái)經(jīng)記者注意到，近期中國恒大、世茂集團(tuán)、花樣年、中國奧園、雅居樂、禹洲集團(tuán)、融創(chuàng)中國等均遭到不同程度的評級下調(diào)。此后1月3日至17日，中資美元債進(jìn)一步調(diào)整，其中投資級地產(chǎn)美元債也出現(xiàn)了接近去年10月-11月的跌速，當(dāng)時安信證券研報(bào)指出三大原因：一是市場信心持續(xù)偏弱;二是年初地產(chǎn)債券到期增多，展期的民營房企范圍進(jìn)一步擴(kuò)大進(jìn)而迎來評級下調(diào)潮;三是相關(guān)支持政策落地節(jié)奏與受益房企數(shù)量低于預(yù)期。

有地產(chǎn)行業(yè)人士對記者表示，當(dāng)前多方位“開口”的風(fēng)險(xiǎn)化解政策陸續(xù)落地，但也恰恰說明“房住不炒”的總基調(diào)不會變，政策邊際寬松的目標(biāo)是保證行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控、穩(wěn)定發(fā)展，而非拯救個體，因此利率政策等不會突破調(diào)控底線，個別高壓企業(yè)還是需要依靠市場化方式尋找出路，這對企業(yè)自身資質(zhì)與風(fēng)險(xiǎn)化解的決心都是較大考驗(yàn)。整體來看，風(fēng)險(xiǎn)化解政策能否惠及、企業(yè)自身化解風(fēng)險(xiǎn)的速度與決心是當(dāng)前市場最為敏感的兩大因素，且考慮到前期波動較大存在一定預(yù)期反差。

從發(fā)行規(guī)模來看，信用評級下調(diào)潮中，房地產(chǎn)美元債發(fā)行規(guī)模持續(xù)處于低位但已有所回暖。機(jī)構(gòu)普遍分析，房企尤其民營房企融資難的問題仍存在，地產(chǎn)美元債依然面臨較大的波動壓力。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2021年共有10家房企美元債實(shí)質(zhì)性違約，違約債券金額合計(jì)63.4億美元。2022年上半年到期到美元債約為355.8億美元，其中1月、3月、4月和6月均為償債高峰。中泰證券分析師周岳建議，在目前房企整體融資渠道仍然偏緊情況下，主動的負(fù)債管理尤為重要，包括借新還舊、提前贖回、要約回購、要約交換、同意征求等方式。近期，華南城、禹洲集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、祥生控股、榮盛發(fā)展均在尋求債務(wù)展期，富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等房企已完成今年1月到期的美元債交換要約。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要約交換成功對房企整體的財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流管理都有積極作用。

讓市場重拾信心最重要的還在銷售端。多位地產(chǎn)行業(yè)人士分析，房企走出困境最關(guān)鍵的仍是經(jīng)營性資金支撐，其中個人按揭的邊際放開尤為關(guān)鍵。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，目前除了LPR降低可為購房者減負(fù)外，各地因城施策有望進(jìn)一步落地，包括下調(diào)利率上浮基點(diǎn)、降低公積金貸款首付比例等。伍戈認(rèn)為，隨著房貸利率下行的延續(xù)，商品房銷售的降幅有望在一季度收窄，房地產(chǎn)投資增速于年中前后開始回升。但如果考慮到本輪房企違約及危機(jī)處置對整個行業(yè)的深遠(yuǎn)影響，疊加疫情持續(xù)兩年多來對老百姓可支配收入等預(yù)期的負(fù)向作用，此次房地產(chǎn)企穩(wěn)或?qū)⑼碛跉v史規(guī)律的時間節(jié)點(diǎn)。

紓困房企打出組合拳

2022年開年，金融機(jī)構(gòu)對地產(chǎn)行業(yè)的收并購融資支持已陸續(xù)落地。在此之前，央行、銀保監(jiān)會、國資委、交易商協(xié)會等部門通過多種形式釋放信號，表示鼓勵大型優(yōu)質(zhì)房企按照市場化原則加大對出險(xiǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購，同時鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供相關(guān)金融服務(wù)，并強(qiáng)調(diào)不對出現(xiàn)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)盲目抽貸斷貸。

隨著招商蛇口作為第一個“吃螃蟹”的房企成功注冊并發(fā)行并購票據(jù)，地產(chǎn)行業(yè)并購融資逐漸“破冰”。1月27日，萬科發(fā)行今年首期30億元中期票據(jù)，擬用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，發(fā)行利率為2.95%，成為繼建發(fā)地產(chǎn)之后今年第二單房企項(xiàng)目建設(shè)票據(jù)。除4.6億元項(xiàng)目建設(shè)融資外，建發(fā)地產(chǎn)2022年首期中期票據(jù)還有4.6億元將用于并購2個標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)。

金融機(jī)構(gòu)也已陸續(xù)入局。1月27日，廣發(fā)銀行公告稱計(jì)劃于近期在銀行間債券市場發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。此前1月21日，浦發(fā)銀行已經(jīng)完成新年第一期金融債券簿記定價，300億元發(fā)行規(guī)模中(3年期，定價2.69%)，有50億元為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，成為金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。

就在1月26日，華潤置地及所屬華潤萬象生活分別與招商銀行簽署協(xié)議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于二者并購業(yè)務(wù)，包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化、以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

但從當(dāng)前推進(jìn)的并購主體來看，仍以國企為主。此前瑞銀中國金融業(yè)研究主管顏湄之就表示，國內(nèi)銀行有動力參與并購貸項(xiàng)目，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，會率先支持大型、優(yōu)質(zhì)國企。奧陸資本總裁蔡金強(qiáng)也向記者分析，大型國企無論從資質(zhì)還是參與動力來說都更強(qiáng)，符合當(dāng)前監(jiān)管導(dǎo)向。

從地產(chǎn)調(diào)控政策角度，除了資金問題房企對并購的擔(dān)憂主要在于，承債式收購帶來的新增債務(wù)會突破“三道紅線”要求，而多數(shù)銀行也因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款集中度要求選擇觀望。但隨后并購貸款不再計(jì)入集中度和“三道紅線”要求的消息陸續(xù)傳出。有業(yè)內(nèi)人士分析，地產(chǎn)業(yè)貸款集中度較低的銀行有望進(jìn)一步參與其中。中信證券陳聰團(tuán)隊(duì)則認(rèn)為，面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)的銀行金融機(jī)構(gòu)，可能為一些去化比較容易、資產(chǎn)質(zhì)量本身較好但開發(fā)主體陷入困境的項(xiàng)目，尋求并購發(fā)起方，并為并購方直接提供資金支持。

長城證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈近期分析稱，歷史經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的前提仍是穩(wěn)地產(chǎn)，面臨穩(wěn)增長的嚴(yán)峻形勢，房地產(chǎn)的政策調(diào)整有望上半年陸續(xù)落地，力度或由弱漸強(qiáng)，但與“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等總基調(diào)并不矛盾。

就在近日，第一財(cái)經(jīng)記者了解到，金融管理部門召集幾家AMC開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，資產(chǎn)管理公司在不良資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購等領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)，有望加快風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置進(jìn)度，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場出清。

標(biāo)簽： 集中，到期，地產(chǎn)美元債