入市一周年 北京首批高標準住宅項目去化率兩極分化

在“高標準商品住宅建設方案”的考題給出一年后，北京解題的開發(fā)商給出了截然不同的“成績單”。北京商報記者根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)網(wǎng)簽信息統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在2021年北京首批雙集中供地的8個高標準項目拿地一年后，網(wǎng)簽出現(xiàn)了巨大分化：樹村等項目接近清盤，“王四營兩兄弟”卻不得不面對營銷難題，原本并不被看好的首次進京者建發(fā)操盤的望京養(yǎng)云與遠郊區(qū)首個高標準項目住總·山瀾苑，卻意外賣得還不錯，同為融創(chuàng)旗下的高標準項目，卻也出現(xiàn)了朝陽壹墅與“樹村兩兄弟”網(wǎng)簽的差距。以控地價、抑房價、引導品質(zhì)住宅需求為目的誕生的高標準住宅，入市周年后，又為何出現(xiàn)如此大的分化?

去化率的兩極分化

“高標準”住宅將三星級綠色建筑、裝配式、低能耗等涵蓋其中，它讓北京優(yōu)質(zhì)地塊的“狂熱”回歸理性。入市一周年，北京首批高標準住宅項目去化如何?

北京商報記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽信息統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，整體來看，去年的8個高標準項目目前的去化率呈現(xiàn)出一些兩極分化的趨勢，位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村南北兩地塊，同屬學府壹號院項目的楓秀雅苑和北地塊楓瀾雅苑“樹村兩兄弟”，目前的網(wǎng)簽率分別為93.63%和95.38%，已經(jīng)接近清盤，同時也是8個項目中去化率最好的;而位于朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)的兩個項目中綠·東岳府和朝陽壹號情況就有些不樂觀了，目前住建委官網(wǎng)上查詢到的網(wǎng)簽率僅有7.53%以及14.59%，“王四營兩兄弟”的境況不是很樂觀。

從區(qū)位來看，北京去年首批集中供地共成交30宗地塊，僅朝陽就占了10宗，而最后敲定的8宗高標準住宅建設方案中，朝陽共占據(jù)4宗，達到50%，除了上述提到的“王四營兩兄弟”以外，王四營地塊還有另外一個項目——保利錦上，目前已經(jīng)開了第二期預售，一期網(wǎng)簽率目前已經(jīng)達到了67.45%。

“朝陽區(qū)在2021年首批次供地時將諸多相鄰地塊同時推出，也一定程度上造成了項目之間的內(nèi)卷。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱也對北京商報記者分析道，同屬王四營區(qū)位的中綠東岳府項目與保利錦上項目，在區(qū)位和規(guī)劃條件方面非常相似，保利錦上憑借搶跑開盤和差異化競爭(優(yōu)先供應改善類大戶型)等方式，取得了不俗的銷售成績，也一定程度上壓縮了區(qū)內(nèi)競品的銷售空間。

但也有熟悉王四營板塊的營銷負責人直言，搶跑的保利大規(guī)模使用渠道也是幫助保利錦上，在本就不樂觀的王四營區(qū)域提前收割為數(shù)不多的剛改用戶的主要原因。“那段時間感覺全東邊的中介都在給錦上賣房，央企如此用渠道，保利應該是在這個項目上開了先河。”

談及下一步“王四營兩兄弟”的處境，不少營銷人士直言“難上加難”。

一方面，王四營從區(qū)域來看，雖然地處五環(huán)內(nèi)，但周邊配套并非“改善”，工業(yè)痕跡較重，生活交通配套滯后，城市未來規(guī)劃版圖上也未見大規(guī)模的高級產(chǎn)業(yè);另一方面，保利錦上在完成第一輪收割后，同為保利旗下的另一剛需項目也即將入市，這就給了原本改善需求并不充足的王四營板塊以較大沖擊。

而接近清盤的海淀“樹村兩兄弟”，從區(qū)位上來講位于北京海淀，地理位置也較為優(yōu)越，且在北京21年首批集中供地共成交30宗地塊中，海淀區(qū)僅有這一宗地塊成交，競爭壓力也相對較小。不僅如此，學府壹號院項目還有一定的價格優(yōu)勢，該項目為新型“共有產(chǎn)權”商品房，政府持有商品房20%產(chǎn)權份額，也就是購房者能夠“8折”買房。

“樹村的項目太特殊，海淀的區(qū)位加持，融創(chuàng)出現(xiàn)債務危機前的品質(zhì)依然是經(jīng)得起推敲的，再加上價格優(yōu)勢，這個項目具備了一切其他項目無法復制的優(yōu)勢。”包括中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在內(nèi)的業(yè)內(nèi)專家都如此評價。

張凱也認為，高標準作為項目的附加值，仍然是受到購房者關注的，但尚未形成購房時的決定性因素。當前北京的市場，核心區(qū)改善類豪宅項目成交表現(xiàn)較好，與在經(jīng)濟新周期高凈值人群的資產(chǎn)配置需求有密不可分的關系。樹村學府壹號院項目市場認可度較高更主要的原因是因為其能夠滿足這類需求，而其他的高標準項目由于90/70政策限制亦或是地處城市新興發(fā)展區(qū)，并不能滿足這類需求。

部分項目收獲意料之外

另外，在此次的8宗高標準項目中，不算特殊的“樹村兩兄弟”，望京養(yǎng)云和延慶南菜園的住總·山瀾苑分別以77.72%、43.23%的網(wǎng)簽率成為“常規(guī)版”高標準項目網(wǎng)簽的代表。

曾經(jīng)拿地階段，屢次被傳“算不過來賬”的建發(fā)，是否真的算不過來賬，打響頭炮的養(yǎng)云又是否具備可復制性?

對此，建發(fā)望京養(yǎng)云項目營銷負責人徐超在接受北京商報記者采訪時也坦言，項目能夠獲得比較好的網(wǎng)簽，核心原因在于它有20%的政府持有產(chǎn)權份額，所以單價和總價都相對低一些。其次從營銷角度來說，在客戶群體的定位上，無論是從前期的客戶定位還是后面成交的真實情況，都是比較清晰的。

而知情人士也透露，建發(fā)在養(yǎng)云項目上確實“不怎么賺錢”，核心出發(fā)點也是為了打響在京頭炮，因此項目的配置還是比較高，價格優(yōu)勢疊加開發(fā)商讓渡了一部分利潤，賣得不錯也是情理之中。

除此之外，位于北京延慶菜園南街的住總·山瀾苑項目也在此次的8個高標準住宅項目中表現(xiàn)不錯，作為北京遠郊首個高標準，項目位置距離北京城中心有著80多公里的距離，但是整體去化率卻超越了3個位于朝陽的項目以及另外1個位于城市副中心街區(qū)的國譽未來悅項目，確實讓市場意想不到。

對此，項目現(xiàn)場銷售經(jīng)理王耀輝在接受北京商報記者采訪時表示，延慶市場受局限性影響，多為內(nèi)生型市場，項目自身品質(zhì)好，戶型設計實用，布局合理，再加上高標準的加持和正確的傳導方向，對于項目來說是錦上添花的一筆。

“項目自開盤一直處于熱銷狀態(tài)，目前的銷售狀況由于突發(fā)疫情影響，比公司預期的還稍許滯后一些。”王耀輝透露，對于后續(xù)來說還暫無促銷計劃，也不會以降價促銷手段來加快銷售進度。

“高標準”未能得到“高認可”

整體從目前的情況來看，高標準供地已經(jīng)一年，除了樹村這種極特殊的地塊，整體去化效果并不算理想，但是究竟為什么“高標準”沒有得到“高認可”，業(yè)內(nèi)專家也表達了自己的看法。

“高標準住宅的設置出發(fā)點是非常好的。”在談到目前高標準住宅的一些問題時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此分析道，理論上高標準應該帶來的是好品質(zhì)，但是目前市場認可度不高，原因在于戶型方面設計與市場實際需求是脫鉤的，與其說是高標準有問題，不如說是項目的設計方面和市場是脫節(jié)的。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪也認為，開發(fā)商拿高標準后或很容易忽視市場主流、剛需產(chǎn)品等特征，集中關注于滿足高標準方案中的規(guī)定以及降低成本等，對項目后續(xù)的市場認可度、去化率等缺乏實質(zhì)性策略。在未來，高標準供地或?qū)⒃诖饲盎A上更加注重市場契合度、結構合理性以及主流需求等規(guī)劃，以達到更好的效果。

但與此同時，對于高標準市場認可度不高這個話題也有更謹慎的聲音，在張凱看來，2021年首批次地塊推出之時，房地產(chǎn)市場處于熱度升溫階段，加之自集中供地政策公布以來，全國重點城市土地供應暫停了兩個多月，因此在土拍時競爭激烈，房企為了拿地紛紛突破利潤要求的底線，造成許多地塊在投報高標準階段成交。之后各類調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)市場迅速降溫，這一批地塊在開盤之時已屬“高位站崗”，降價銷售的空間也極為有限。

所以在當前的市場低谷期，僅基本面較好的海淀學府壹號院以及一些有特點的項目(例如競政府產(chǎn)權份額階段成交的建發(fā)望京養(yǎng)云)成交情況相對較好。但是判斷整體市場認可度高低的結論，仍需更多的時間和依據(jù)，不能僅從部分高標準項目的去化情況不佳來斷定。

“客戶還是要看到實實在在的高標。”作為操盤方，徐超直言讓客戶在看過項目之后真正看到高標準和原來看過的項目確實是不一樣的，才能真正放心。

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