流拍明顯減少 第三輪集中土拍有所回暖

12月27日，北京和鄭州迎來第三批次集中供地的“收官之戰”。至此，今年22個城市均已實施第三批次集中供地。整體上看，近期土地市場出現回暖跡象，雖然底價成交占比較多，溢價率指標繼續在低位徘徊，但土地流拍現象已較前期有所改善，市場出現趨穩勢頭。

底價成交仍是主流

12月27日，鄭州第三批集中供地共25宗地塊迎來出讓。同時，北京第三批剩余3宗土地也通過現場競價確定競得人。12月24日，北京已有8宗土地以底價成交，2宗流拍。

中國證券報記者梳理發現，底價成交是此輪集中供地的普遍現象，流拍率較前一批次集中供地明顯下降。上海27宗地塊中18宗以底價成交，整體溢價率為2.9%；深圳11宗地塊中7宗以底價成交，整體溢價率為4.6%。此外，天津11宗地塊全部以底價成交。

“雖然土地溢價水平仍在低位徘徊，但重點監測城市的土地流拍情況較三季度末、四季度初時已有所緩和，流拍率已連續六周低于20%。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里說，“以22城第三輪土拍情況來看，除廈門、長春、沈陽等少數城市外，大部分城市第三輪流拍率較第二輪有所降低，但土地市場整體低熱度的態勢仍在延續。”

值得注意的是，杭州第三輪土拍升溫，35宗地塊全部成交，無一流拍，整體溢價率升至7%。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，杭州此輪土拍從房企報名限制、保證金繳納、參拍門檻、交房要求、出讓金繳納周期等多方面減輕了房企拿地的負擔，疊加當前的政策窗口期和杭州多板塊新房限價上調，拓展了企業的利潤空間，調動了房企拿地的積極性。

城投公司參與度明顯提升

從第三批集中供地結果來看，城投公司參與率環比明顯提升。浙商證券研報數據顯示，深圳、無錫、蘇州、南京、廣州等城市第三輪土拍中城投參與率均超過50%。

安信證券研報指出，今年以來三批次的集中供地中，城投拿地占比明顯上升。房企拿地金額占比從首輪的47.2%、二輪的28%進一步降至三輪的20.2%。其中，國企拿地金額明顯收縮，三輪土拍中拿地金額占比由前兩輪的50%左右降至26.1%。城投拿地占比則明顯上升，三輪土拍中超過50%的土地被城投拍得。

浙商證券研報認為，城投拿地托底地價可以穩定房地產市場。另一方面，當下拿地性價比較高，城投可以順勢低成本完成轉型。

“兩集中”政策將持續推進

展望2022年，中指研究院預計，重點城市土地供應“兩集中”政策將持續推進。熱點城市土地供應量或有所增加，房企項目利潤空間料得到優化提升，但在購地資金審查、限地價等方面的規則或將延續，繼續強化政策效果。

關于明年房企拿地情況，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，2022年房企拿地意愿與能力可能依舊不強，部分地方政府調低土地出讓價的意愿將更強烈。

杭州第三輪土拍升溫，35宗地塊全部成交，無一流拍，整體溢價率升至7%。

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