商業銀行涉房貸款增長放緩 上市銀行增速進入“個位數”時代

展望2023年上半年，住房金融支持政策加大實施力度，隨著疫情擾動、住房供給擔憂等情緒逐步退去后，房地產銷售將觸底企穩，商業銀行涉房貸款投放有望進入修復回升階段，支持房地產行業平穩健康發展。

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去年商業銀行涉房貸款增長放緩

2022年上市銀行涉房貸款增速進入“個位數”時代。從已經公布的財報數據來看，全年上市銀行涉房貸款余額達到43.6萬億元，同比增長2.2%，歷史上較為罕見地出現個位數增長，增速較2021年末下降7.9個百分點。商業銀行涉房貸款增速放緩主要受個人房貸增速放緩影響所致。部分商業銀行涉房貸款占比偏高抑制了其放款意愿，自2020年12月底人民銀行發布房地產貸款集中度管理制度以來，部分銀行(建設銀行、郵儲銀行、浦發銀行等)兩年整改期限已至，涉及需要調整房地產貸款占比的銀行，不得不采取壓降存量或減少新增涉房貸款的方式通過考核。

個人住房貸款增速放緩明顯。根據已經公布的年報數據，2022年上市銀行個人房貸余額同比僅增長1.7%，較2021年12.1%的增速放緩10.4個百分點，其中，下半年放緩6.2個百分點，增速創過去5年的新低。

房企貸款增速觸底反彈。上市銀行房企貸款在上半年出現負增長后，下半年在政策推動下，商業銀行增加了開發貸投放力度，并對部分合規的存量房企貸款(包括信托貸款、并購貸款等)給予適當展期，到2022年末，上市銀行涉房貸款余額同比增長4.1%，增速較2022年上半年末回升6.6個百分點，較2021年末增長了2.3個百分點。

國有大型商業銀行繼續發揮“中流砥柱”的作用。2022年末，六大國有銀行涉房貸款余額占全國金融機構涉房貸款余額的比例為六成，個人房貸占比為七成，依舊是支撐房地產行業發展的最重要力量。全年新增涉房貸款8634億元，同比增長2.8%，增速高于上市銀行整體水平0.6個百分點。

今年商業銀行涉房貸款將復蘇

2023年商業銀行房地產信貸政策將積極有為。個人住房貸款需求將快速修復，房貸政策利率將仍處在歷史低位，商業銀行個人按揭貸款和地方公積金貸款投放節奏會有所加快，房貸市場利率有望進一步小幅走低約25bp。部分商業銀行地方分行或者支行將根據地方住房信貸政策逐步放松購房信貸門檻。商業銀行將加大住房金融供給側支持力度，做好相關房企融資政策落地工作，將為房企提供合理的融資需求，包括開發貸、信托貸款等，同時化解相關房企風險。

居民住房信貸增速將反彈。在各種因素綜合推動下，預計2023年房地產銷售可能在上半年走出“谷底”，并于下半年逐步企穩回升，加杠桿行為有所恢復，預計新增個人按揭貸款規模約2.5萬-3萬億元，上市銀行個人房貸余額增速有望達到6%-7%，增速較2022年末上升4-5個百分點。隨著房地產市場復蘇格局逐步形成，更多中型股份制銀行和地方城商行將增加個人住房貸款的投放，推動整體上市銀行個人住房貸款增速走升。

商業銀行房企開發貸有望在2023年加快增長。在“金融三支箭”等政策的推動下，部分表內信貸(包括開發貸、信托貸款、并購貸款等)將獲得展期，國有大行會繼續增加對頭部房企的融資支持力度，預計2023年上市銀行新增涉房貸款規模可能為8000億元至1萬億元，全年上市銀行房企貸款增速為10%-12%，增速較2022年末擴大5-7個百分點左右。

預計2023年上市商業銀行涉房貸款增速回升。在個人住房貸款和房企貸款同步擴張的帶動下，預計2023年上市銀行涉房貸款余額同比增長7%-8%，增速較2022年末回升5-6個百分點，其中，新增涉房貸款3萬-4萬億元。商業銀行加大對房地產業的金融支持有助于滿足居民的住房需求，平穩有序化解房企存量債務風險，推動房地產市場向平穩健康發展的道路邁進，并對全年宏觀經濟穩增長作出更大貢獻。(馬泓)

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