華僑城Ａ: 關于深圳證券交易所《關注函》的回復公告

  本公司及董事會全體成員保證信息披露的內容真實、準確和完整，沒有虛假

(相關資料圖)

記載、誤導性陳述或者重大遺漏。

  深圳華僑城股份有限公司(以下簡稱“公司”)于2023年2月9日收到

深圳證券交易所下發的《關于對深圳華僑城股份有限公司的關注函》(

公司部關注函〔2023〕第140號)(以下簡稱“關注函”)。根據關注函的

要求，公司就所涉及問題進行了核查和確認，并向深圳證券交易所進行

了書面回復，現將回函內容公告如下：

  問題一、你公司2022年10月27日披露的《2022年三季度報告》顯示

，你公司2022年前三季度實現凈利潤12,603.67萬元。業績預告顯示，

你公司2022年度業績由盈轉虧。請你公司結合所處行業環境、公司經營

情況等，說明你公司業績由盈轉虧且虧損主要集中在第四季度的原因及

合理性。

  回復：

因素影響，國內房地產行業供需兩側均出現下行態勢。根據國家統計局

公布數據，全國房地產開發投資自2022年4月起已連續8個月負增長，全

年總額同比下降10%；房屋新開工面積同比下降近40%。2022年末商品房

待售面積較上年增長10%，其中住宅待售面積增長18%。2022年全國商品

房銷售面積135,837萬平方米，較上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下

降26.8%；商品房銷售額133,308億元，較上年下降26.7%，其中住宅銷

售額下降28.3%。同時，根據兩家房地產專業研究機構的統計，2022年

百強房企銷售總額同比大幅下滑，其中，克而瑞統計百強房企全口徑銷

售總額為72,878.7億元，同比下降42.3%；中指統計百強房企全口徑銷

售總額為75,968.5億元，同比下降41.3%。

  從公司銷售情況看，2022年公司全年累計實現合同銷售金額553億元

，較上年同期下降33%。面對嚴峻的房地產形勢，公司搶抓政策窗口機

遇，主動尋求市場機會，采取靈活價格策略積極促進銷售去化，相關舉

措于二季度產生明顯效果，公司合同銷售金額自一季度81億元大幅提升

至二季度191億元，但受制于房地產市場整體形勢未有根本性改變，疊

加公司項目所在城市銷售流速進一步放緩，公司三、四季度分別實現合

同銷售金額157億元、123億元，較二季度峰值水平分別有18%、36%的降

幅，未來市場不確定性仍然存在。加之公司布局的多個城市新房價格處

于下降通道，“以價換量”成為市場常態，部分區域的存貨根據可去化

的市場價格計算的可變現凈值已低于成本。

  綜上，在預計房地產市場短期調整壓力仍然較大的情況下，公司于

第四季度對存貨項目進行了全面盤查和評估，并依據會計謹慎性原則對

相關存貨計提了資產減值，導致第四季度業績由盈轉虧，具有合理性。

  問題二、業績預告顯示，你公司對房地產業務及旅游景區業務計提

存貨跌價準備及資產減值損失。請你公司分業務板塊，說明計提存貨跌

價準備及資產減值損失涉及的具體資產及項目的相關情況，主要減值測

試過程，包括主要假設及重要參數選取等情況，是否與以前年度存在較

大差異，以前年度資產減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報

告期計提大額資產減值的情形。

 回復：

 一、公司對房地產業務板塊存貨及長期股權投資計提資產減值損失

的說明

 （一）公司基于謹慎性原則對房地產業務存貨計提跌價準備的具體

情況

 在資產負債表日，公司對存貨采用成本與可變現凈值孰低計量，按

照單個存貨成本高于可變現凈值的差額計提存貨跌價準備。對于開發產

品，在正常生產經營過程中以該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和

相關稅費后的金額確定其可變現凈值；對于開發成本，在正常生產經營

過程中以所開發項目的估計售價減去至項目完工時估計將要發生的成

本、估計的銷售費用和相關稅費后的金額確定其可變現凈值。

 對于存貨跌價準備中的主要假設及重要參數選取情況說明如下：

 ①估計售價：區分已售物業及未售物業分別選取關鍵參數估計售價

。對于已售物業，主要包括已認購、備案、簽約的產品，按照合同價格

或意向書價格進行確認；對于未售物業，綜合考慮項目自身定位、近期

及期后售價、去化因素、銷售計劃及市場同類產品售價情況進行合理估

計。

 ②項目至完工時估計將要發生的成本：按照項目動態成本減去已經

實際入賬的成本進行合理估計。

照上述存貨跌價準備計提的原則執行的結果，且該結果已經年審會計師

事務所審計確認。

  本年末，公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、

重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市，其房地產銷售情況統計如下：

       公司項目所在主要城市2021-2022年度的房地產市場情況統計表

                銷售均價(元/㎡)                            銷售額(億元)

城市

成都市      18,921      17,927          6%      3,370       4,065     -17%

昆明市       9,275      11,704        -21%        843       1,250     -33%

廣州市      31,285      30,297          3%      3,549       4,608     -23%

重慶市       8,771      11,411        -23%      1,235       3,238     -62%

東莞市      23,692      25,788         -8%      1,009       1,568     -36%

鄭州市      14,708      14,782         -1%        937       1,511     -38%

海口市      16,518      17,116         -3%        636       1,018     -38%

天津市      15,062      15,515         -3%      1,685       2,493     -32%

注：以上數據來源于克爾瑞全國房地產數據庫

  如上表所示，公司項目所在主要城市2022年房地產銷售額均出現了

不同程度的下滑，其中昆明、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市出

現量價齊跌的情形，成都、廣州等城市雖銷售均價未有下跌，但項目所

在區域的市場銷售去化緩慢、房地產市場持續承壓等因素，公司存貨面

臨減值跡象。

  基于上述情形，為確保資產減值損失計提的充分性和合理性，公司

在進行減值測試時，首先，根據項目自身的市場定位、結合近期及期后

公司同類產品的銷售價格、不同地區周邊競品的銷售價格、銷售去化因

素等，采取謹慎偏中觀的預期，對于不同地區的項目進行了估計售價的

合理預計；其次，對于項目實際發生的成本、預計完工時估計要發生的

成本、銷售費用及相關稅費進行了合理測算；最后，逐項比較單個存貨

項目的可變現凈值與存貨成本的差異，計提存貨跌價準備。經上述測算

，公司在2022年度計提的存貨跌價準備合計金額約為80億至105億之間

，最終數據以年審會計師事務所審定為準，并將在2022年年報中予以披

露。

 公司在進行存貨減值測試時，嚴格按照存貨跌價準備計提的原則，

綜合考慮上述市場情況、項目自身定位及歷史銷售單價等因素影響，基

于謹慎性原則對存在減值跡象的存貨計提跌價準備，報告期內的資產減

值準備計提合理，符合會計準則的相關規定，不存在報告期內集中大額

計提資產減值準備的情形。

 （二）公司基于謹慎性原則對房地產業務長期股權投資計提減值準

備的具體情況

 本公司于資產負債表日判斷長期股權投資是否存在可能發生減值跡

象，如存在減值跡象的，則估計其可收回金額，進行減值測試。減值測

試結果表明長期股權投資的可收回金額低于其賬面價值的，按其差額計

提減值準備并計入減值損失。可收回金額為長期股權投資的公允價值減

去處置費用后的凈額與資產預計未來現金流量的現值兩者之間的較高

者。

系公司嚴格按照上述長期股權投資減值準備計提的原則執行的結果，且

該結果已經年審會計師事務所審計確認。

 本年末，公司對長期股權投資依據會計謹慎性原則計提的減值準備

金額預計為20-25億元，其中因投資的其他房企出現流動性風險，預計

所投資股權的可收回金額低于其賬面價值，根據會計謹慎性原則計提的

減值預計為18-20億元；受房地產市場下行影響，部分合作開發項目參

照周邊項目的售價、去化周期等因素，扣除對應成本費用后，預計項目

可收回金額低于其賬面價值，根據會計謹慎性原則計提的減值預計為

計準則的相關規定，不存在報告期內集中對長期股權投資大額計提資產

減值準備的情形。

 二、公司基于謹慎性原則對旅游業務固定資產計提減值準備的具體

情況

 本公司于資產負債表日判斷固定資產是否存在可能發生減值的跡象

，如存在減值跡象，則將估計其可收回金額，進行減值測試。減值測試

結果表明資產的可收回金額低于其賬面價值的，按其差額計提減值準備

并計入減值損失。可收回金額為資產的公允價值減去處置費用后的凈額

與資產預計未來現金流量的現值兩者之間的較高者。資產減值準備按單

項資產為基礎計算并確認，如果難以對單項資產的可收回金額進行估計

的，以該資產所屬的資產組確定資產組的可收回金額。

司嚴格按照上述固定資產減值準備計提的原則執行的結果，且該結果已

經年審會計師事務所審計確認。

 本年末，公司對固定資產計提減值準備金額預計為5-7億元，主要系

個別景區的設施部分拆除或更新改造，預計該部分老舊設施的可回收金

額低于其賬面價值，按照會計謹慎性原則計提相關減值準備所致，符合

會計準則的相關規定，不存在報告期內集中對固定資產大額計提資產減

值準備的情形。

  特此公告。

                   深圳華僑城股份有限公司

                      董   事   會

                    二〇二三年二月十六日

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標簽： 深圳證券交易所