同比增長263.89% 上海長租公寓為何又成了資本寵兒

2022年投資大宗交易額達(dá)65.5億元，同比增長263.89%

上海長租公寓為何又成了資本寵兒

【資料圖】

■本報記者 戚穎璞

蟄伏良久的長租行業(yè)再迎春天。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2022年，上海長租公寓投資大宗交易額達(dá)65.5億元，同比上一年度增長263.89%。

從資本搶灘、跑馬圈地，到行業(yè)洗牌、重獲青睞，長租公寓行業(yè)在7年內(nèi)經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)折。曾備受爭議的長租公寓，為何又成為資本寵兒？

記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下，地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型、國家政策紅利、監(jiān)管規(guī)范化以及企業(yè)內(nèi)生增長力，讓長租行業(yè)擁有受到投資機(jī)構(gòu)青睞的更多資本。在上海加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的過程中，長租公寓作為重要市場力量深度參與其中，并試圖闖出新賽道。

存量資產(chǎn)運(yùn)營是萬億市場

今年1月，建設(shè)銀行與萬科聯(lián)合成立百億住房租賃子基金，其母基金“建信住房租賃基金”在2022年9月剛剛成立，總規(guī)模達(dá)300億元，擬通過投資收購房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場化長租房或保障性租賃住房。擁有7500億美元管理規(guī)模的全球最大房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)之一博楓資產(chǎn)，也順利收購楊浦嘉譽(yù)云景租賃住宅項目，計劃提供560間房源。

“長租大宗交易市場逐漸活躍，和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變有關(guān)。”總部位于上海的長租公寓頭部企業(yè)安歆集團(tuán)CEO徐早霞表示，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，過去以高增長高周轉(zhuǎn)為代表的增量開發(fā)模式不可持續(xù)，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)高質(zhì)量運(yùn)營階段。資產(chǎn)運(yùn)營增值將是一個萬億市場，因此被內(nèi)外資普遍看好。

上海寸土寸金，有相當(dāng)一部分長租公寓通過盤活酒店和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)而來，屬于存量資產(chǎn)運(yùn)營范疇。存量資產(chǎn)運(yùn)營不同于一次性的賣房生意，雖不能“賺快錢”且高度依賴管理水平的高低，但優(yōu)點在于收益穩(wěn)健。這正對投資機(jī)構(gòu)當(dāng)下的胃口。

“疫情、全球通脹等因素導(dǎo)致投資市場不明朗，機(jī)構(gòu)態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，更加青睞具有長期性的低風(fēng)險資產(chǎn)，這是歐美和新加坡等地機(jī)構(gòu)加倉長租板塊的原因。”魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官胡鼎表示，過往數(shù)據(jù)顯示，長租公寓收益能力浮動不受經(jīng)濟(jì)短期波動影響，相比地產(chǎn)業(yè)其他板塊，抗周期性更強(qiáng)，是投資避險優(yōu)選。

較強(qiáng)抗周期性來自長租公寓的民生屬性。居住是剛需，其中租賃又比大宗房產(chǎn)買賣更穩(wěn)定，使得長租公寓需求端的底盤十分扎實。魔方生活服務(wù)集團(tuán)在全國運(yùn)營約8萬套公寓，疫情發(fā)生3年來，整體出租率保持在90%左右，租金下跌幅度也遠(yuǎn)低于辦公、商業(yè)和酒店。

保租房政策持續(xù)釋放紅利

2022年，全國首例由市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房公募REIT“華潤有巢REIT”上市。記者從華潤有巢了解到，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)是其在上海的兩處長租公寓項目，分別位于松江泗涇和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東部園區(qū)，是松江區(qū)“001號”“002號”保租房項目。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這不僅是上海推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)的重大突破，也為全國保租房規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展提供了示范作用。

“持續(xù)出臺的保租房扶植政策，將釋放出更多紅利，這是投資機(jī)構(gòu)看好長租板塊的又一原因。”徐早霞表示。

租賃住房雖受國家高度重視，但本質(zhì)是薄利行業(yè)，運(yùn)營企業(yè)面臨融資難、回報周期長、管理認(rèn)定難、租金回報率低等各種問題，參與意愿不強(qiáng)。近兩年，國家和地方針對長租行業(yè)痛點難點的破題之策逐一推出，提高長租經(jīng)營的可持續(xù)能力。

2022年，租賃房“投融建管退”閉環(huán)模式在多年的呼吁聲中落地，4只保租房公募REITs發(fā)行上市，發(fā)行前擬認(rèn)購份額數(shù)量均超100倍，有3只上市首日全部觸及30%漲停，足可見市場的認(rèn)可程度。

“保租房公募REITs試行可為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道。”易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞租售事業(yè)部負(fù)責(zé)人分析說，這將極大提升長租公寓在大宗物業(yè)投資市場的資產(chǎn)流動性，促進(jìn)住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。REITs前景也被機(jī)構(gòu)持續(xù)看好。從國外經(jīng)驗來看，美國住宅租賃REITs的收益率平均可達(dá)6%到8%。

在金融工具支持以外，保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和流程的明確，更為長租行業(yè)發(fā)展掃清了許多障礙。2021年，上海發(fā)布保租房相關(guān)支持政策，配套措施陸續(xù)出臺。記者梳理《上海市保障性租賃住房項目認(rèn)定辦法（試行）》時發(fā)現(xiàn)，非居住用地上的保租房可以享受財稅支持政策和民用水電氣價格政策。這意味著原來對商業(yè)用地上的建筑進(jìn)行改造的長租項目，不再使用商業(yè)水電計費，租客可減少一半成本。

從上海全市來看，過去5年間，以國企為主導(dǎo)的市場主體，累計建設(shè)籌措24.8萬套（間）保租房，預(yù)計今年還將增加7.5萬套（間）。

新玩家入局行業(yè)走向何方

隨著投資機(jī)構(gòu)加碼入局，投放到市場的品牌公寓項目越來越多。有人擔(dān)心是否會引發(fā)又一波低價惡性競爭？

近年來，長租行業(yè)監(jiān)管力度加大。中指研究院表示，從2022年《北京市住房租賃條例》到今年2月1日《上海市住房租賃條例》正式實施，已從地方立法角度完善對住房租賃市場的監(jiān)管，在北京和上海的帶動下，預(yù)計2023年將有更多的城市出臺市場監(jiān)管的相關(guān)地方性法規(guī)。

“作為市場參與主體，我們很樂意看到更多行業(yè)競爭者。規(guī)范化經(jīng)營的品牌公寓的增加，將有利于改善消費者對長租公寓普遍抱有的消極態(tài)度。”胡鼎坦言，目前我國機(jī)構(gòu)式租賃住房行業(yè)仍處在發(fā)展初期。品牌公寓雖然可以提供更好的居住體驗，管理也更集中有效，但其占市場份額不足10%，遠(yuǎn)低于歐美、新加坡、日本等國家一流城市30%到50%的比例。

經(jīng)過一輪行業(yè)深度洗牌，許多人意識到，長租行業(yè)對精細(xì)化經(jīng)營要求高，擁有高壁壘，規(guī)模化門檻極高。“長租行業(yè)需要企業(yè)耐心耕耘，不斷提高資產(chǎn)運(yùn)營效率、產(chǎn)品坪效、服務(wù)時效。”徐早霞說，租賃行業(yè)不是寡頭壟斷，不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，本質(zhì)不是白熱化，更多是競合模式。

長遠(yuǎn)來看，長租行業(yè)仍有巨大增長空間。多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國住房租賃需求規(guī)模仍有增長空間。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進(jìn)租賃住房擁有自我造血能力。隨著更多規(guī)劃化監(jiān)管措施落地，長租行業(yè)將韌性前行、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

（來源：解放日報）

標(biāo)簽： 投資機(jī)構(gòu) 存量資產(chǎn) 大宗交易 同比增長