如期完成2021年業績對賭 珠海萬達商管繼續推進上市

4月22日，港交所消息顯示，珠海萬達商管(下簡稱“萬達商管”)更新了招股書資料，繼續推進上市。新的招股書中，萬達商管完整披露了2021年的財務數據。整體來看，當年，萬達商管在管項目不斷提升，經營穩健，亮點滿滿。

如期完成2021年業績對賭

2021年10月，萬達商管首次在港交所提交了招股書。招股書顯示，萬達商管與珠海萬贏、大連萬達商業及投資者訂立了一系列協議，萬達商管將保證2021年預估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

更新后的招股書顯示，2021年，萬達商管順利完成了對投資人承諾的凈利潤目標。毛利方面，公司2021年下半年毛利為60.1億元，較2021年上半年的45.1億元增長33.1%;凈利潤方面，公司2021年下半年凈利潤為28.6億元，較2021年上半年的6.6億元增長335.8%;核心利潤方面，公司2021年下半年核心利潤為27.7億元，較2021年上半年的20.7億元增長33.9%，公司盈利大幅提升。

綜合來看，萬達商管下半年凈利潤表現穩定，而上半年則出現了較大幅度的變動，這主要是因為2021年上半年的一些非經常性損益所致，這些非經常性損益包括扣除投資物業公允價值變動虧損0.41億、出售附屬公司虧損13.60億及投資物業使用權終止確認虧損0.6億等。

此外，由于公司從2021年5月起，向委托管理模式下管理的商業廣場收取運營管理服務費，故上半年凈利潤數據參考意義不大。招股書顯示，截至2021年6月30日，珠海萬達商管在管380座萬達廣場中，母公司大連萬達商業持有的274座廣場均采用委托管理模式;獨立第三方項目中，34個項目采用委托管理，72個采取租賃運營模式。

也就是說今年前四月，200多座萬達廣場的運營管理服務費未在報表中有所體現，這大幅影響了上半年的利潤表現。不過隨著經營模式調整的完成，接下來萬達商管將在利潤表現上走向穩定。

第三方外拓能力突出

2021年，萬達商管在營收、規模增長上也表現不俗。

數據顯示，2021年下半年，萬達商管收入為128.4億元，較上半年的106.4億元增長20.8%，全年營收達到234.8億元，業務規模持續擴大。

這主要受益于在管規模的持續擴大。2021年下半年，萬達商管新增37個廣場，總在管項目從2021年6月30日的380個增至2021年底的417個，其中來自獨立第三方業主的項目數量從2021年6月30日的106個增加到2021年底的132個。

總在管面積由2021年6月30日的5,416.9萬平米上升到2021年底的5,895.4萬平米，其中來自獨立第三方業主的項目在管面積從由2021年上半年的1,332.3萬平米上升到2021年底的1,644.8萬平米。

儲備項目上，2021年的161個儲備項目中，有139個來自獨立第三方業主，占比86.3%。可以看到，同時，萬達商管在管獨立第三方商業廣場數量逐年提高，第三方外拓能力不斷增強。

此外，珠海萬達商管的第三方項目合約期均長于行業平均水平，委托管理模式下第三方合約直至業主土地使用權到期為止，而租賃管理模式下合約期限20年，可續簽直至業主土地使用權到期，有助于其獲得穩定的收益。

值得一提的是，萬達商管與多個核心品牌建立了合作關系，在第三方項目外拓過程中，這些核心品牌為萬達商管奠定了招商基礎，縮短了項目開業時間，成為萬達商管的核心競爭力之一。數據顯示，截至2021年年底，萬達商管合作品牌數量為21071個，核心品牌數量為2335個。

穩定良好的品牌合作使萬達商管出租率始終維持在高位。2021年，萬達商管整體出租率達到了99.3%。

“輕資產”戰略加速

進入2022年來，萬達商管在輕資產方面步伐加快。

4月19日，萬達集團接連拿下北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，合作方式均為輕資產。其中，5月1日，藍色港灣管理權將全面移交給萬達，為期20年;五棵松卓展購物中心則更名為北京五棵松萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產品。

在此之前，4月1日，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議。通過這次合作，建業將旗下若干商業項目10年左右的運營權交予萬達，代價為7億元。3月28日，鑫苑與萬達也簽署合作協議，雙方將在商業管理、資產管理等領域合作。更早一點的2月份，萬達商業集團還接管了一家山西房企田森集團的商業項目。

萬達商管大踏步擴張的底氣來源于穩健的財務表現。回首過往，2017年6月，遭遇風波的萬達以600億的價格拋售了76間酒店，13個文旅項目91%的股權分別予富力、融創，這是萬達最為落寞的一年。之后，萬達“輕資產戰略”全面揚帆起航。2018年，“萬達商業地產”更名為“萬達商業管理”，標志著萬達的商業模式從拿地蓋樓向管理投資轉變。

四年的調整與蟄伏為萬達換來了一份穩健的財務。招股書顯示，截止2021年年底，萬達商管的資產負債率為70.9%，較上半年的80.4%降低近10個百分點;流動比率由2021年6月末的1.2增長至2021年12月末的1.3，負債壓力進一步減輕，短期償債能力穩步提升，財務結構進一步得到優化。

此外，公司截至2021年末在手貨幣資金超過188億人民幣，可以應對未來公司業務拓展的各項業務需求。在房地產遭遇流動性危機的當下，穩健的財務為萬達商管打開了逆勢擴張的窗口。

作為中國商業地產圈的“最強王者”，萬達商管已在“輕資產”之路上積累了一套成熟的體系與打法，構筑起了企業“護城河”，在國家大力號召實體經濟高質量發展的當下，萬達商管將迎來更廣闊的發展空間。

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