樓市迎密集調(diào)控 政策疊加有助強(qiáng)信心穩(wěn)預(yù)期

國慶假期的前兩天，房地產(chǎn)市場密集迎來3項調(diào)控舉措。其一是9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。其二是9月30日，人民銀行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。其三是9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

上述舉措出臺，表明政策層面積極以金融、財稅方面的調(diào)整力促房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的舉措意味著一些城市可以下調(diào)首套住房貸款利率，減輕購房者的還貸壓力。首套個人住房公積金貸款利率的下調(diào)同樣能夠為繳存職工減少一定購房資金壓力。“賣一買一”退個稅的優(yōu)惠則將有助于調(diào)動改善性需求的購房積極性。

這些舉措均指向降低剛需和改善性住房需求的購房資金成本，政策疊加有助于為當(dāng)前正在企穩(wěn)的市場注入動力，有望增強(qiáng)購房者信心，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

這是一段時間以來各項穩(wěn)樓市舉措的再升級。今年以來，在房地產(chǎn)市場總體出現(xiàn)下行趨勢的情況下，有關(guān)部門和各地積極出臺調(diào)控政策穩(wěn)定市場，包括取消限購、放松限貸、降低首付比例、給予購房補(bǔ)貼等。利好房地產(chǎn)市場的政策舉措力度大、種類多，隨著因城施策調(diào)控逐步深入，政策越發(fā)精準(zhǔn)和精細(xì)。廣州、北京等城市重點(diǎn)針對二手房買賣出臺了帶押過戶、連環(huán)單業(yè)務(wù)并行辦理等舉措，破解二手房交易痛點(diǎn)，有助于活躍市場交易。四川等多地提出對多孩家庭放寬購房資格條件。

政策加碼，市場反響幾何?分化仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為明顯的特征。9月和10月，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)銷售旺季。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均加大了推新盤和促銷的力度。節(jié)前房貸利率下調(diào)政策已在眾多城市迅速落地，一段時間以來持續(xù)性的利好政策能激活一部分購房需求。因此，國慶假期期間，無論是一二線，還是三四線，均有一些城市市場活躍度有較為明顯的提升。不過，也有相當(dāng)數(shù)量的城市，市場依然較為冷清。而同一座城市里，也出現(xiàn)了冷熱不均的狀況，有的新房項目大賣，有的則是乏人問津。同時，受到前期一些城市新建商品住宅項目出現(xiàn)停工情況的影響，購房者對購買期房是否能如期交付仍存顧慮，轉(zhuǎn)向關(guān)注二手房，從而出現(xiàn)了一些城市二手房回暖趨勢好于新房的局面。

購房者對未來房地產(chǎn)市場的信心在很大程度上決定著市場的走向。從長遠(yuǎn)看，信心來自于我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，對城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等仍有大量需求;城市更新、老舊小區(qū)改造等也有很大任務(wù)量。因此，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展仍有相當(dāng)大的空間。從近處看，個別房地產(chǎn)項目出現(xiàn)停工，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，這些均影響了購房者的信心。目前，這種情況正在得到扭轉(zhuǎn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門出臺了專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項目建設(shè)交付;在地方政府的推動下，一些城市的“保交樓”也取得積極進(jìn)展。

可以看到，政策“組合拳”正在逐步顯現(xiàn)效果，不斷修復(fù)市場信心。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱的不斷打開，各地相關(guān)配套措施進(jìn)一步落地，購房者的信心和積極性有望繼續(xù)修復(fù)，房地產(chǎn)市場有望進(jìn)一步企穩(wěn)回升。要強(qiáng)調(diào)的是，政策疊加旨在促進(jìn)市場企穩(wěn)，重點(diǎn)均在更好滿足剛需和改善性需求。對于一線熱點(diǎn)城市，仍要牢牢堅持“房住不炒”定位，避免投機(jī)炒作卷土重來。

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