叫好不叫座？上海"以房養老"還需要跨過哪些檻

作為首批試點城市之一，上海“以房養老”還有待進一步“大眾化”“規?；?/strong>

叫好不叫座？“以房養老”還需要跨過哪些檻

【資料圖】

■本報記者 王海燕

“簽協議時我還是挺糾結的，一連問了很多問題。”68歲的黃阿姨回憶道。

作為全國“以房養老”首批試點的四個城市之一，上海這幾年開展了“反向抵押保險”“存房養老”兩種“以房養老”模式。黃阿姨簽的是“存房養老”合同，她將自己名下的房屋通過建信公司出租，然后住進仙霞路街道為老服務中心，“兩年住下來，我可以告訴你，對這個選擇我不后悔”。

在快速老齡化的時代，“以房養老”為公眾提供了一種有效的補充養老形式。這個概念一經提出就廣受關注，試點幾年下來，積累了一批像黃阿姨這樣的案例。但是，“以房養老”距離“大眾化”“規?；边€有很長的路要走，這種模式的機會和挑戰是什么？還有哪些環節有待打通？

關鍵在于適合自己

一碗熱騰騰的白粥，配上雞蛋、醬菜。這是黃阿姨在仙霞街道為老服務中心享用的早餐，她身邊還有“飯搭子”，大家圍坐在一起邊吃邊聊，時不時有工作人員過來噓寒問暖：“黃阿姨，昨晚睡得好不好？”用好餐，黃阿姨繞著場館走一圈，走進活動室拉拉胳膊、伸伸腿，或是看會兒報紙。

“以前一睡醒，就愁三餐吃啥，摔跤了怎么辦，現在不用再擔心這些問題了！”自從搬進為老服務中心，黃阿姨變得心寬體胖。

她所住的這個養老機構位于長寧區中心地段，設施齊全、配套便捷，黃阿姨在這里可以得到貼心的日常生活照料以及專業的護理服務。記者了解到，仙霞街道為老服務中心的市場價格并不低，每月需支付至少7000元服務費，而黃阿姨的退休金只有4000多元。

“黃阿姨是獨居老人，膝下沒有子女，身體狀況又不佳，多次因腦梗住院?！惫ぷ魅藛T第一次見到黃阿姨時，她剛因腦梗摔倒在地，大腿、鼻梁等多處骨折。

黃阿姨也在為自己的養老發愁，她本來想請鐘點工上門照顧，或搬到附近的養老院，“但退休金不夠用啊”。

通過居委會介紹，黃阿姨了解到建行集團旗下有一款養老產品，專門針對擁有自主產權住房的老人，黃阿姨名下有一套面積為37平方米的房產，位于哈密路。

這是建信養老金管理公司和建信住房服務公司推出的“存房養老”業務，即通過“房屋租賃+專業養老”有機結合的方式，幫助老年客戶盤活住房資產，獲取可流動的資金收入。

黃阿姨覺得這個產品挺適合自己，不過她也開出條件——“這些年我一直生活在長寧，不想離開自己熟悉的區域”。

建信了解了黃阿姨的想法和需求后，與居委會一起仔細篩選距離黃阿姨家3公里以內的所有養老機構，經過多次實地考察，最終確定仙霞街道為老服務中心。

黃阿姨住的是老公房，屋內設施老舊待修，墻體早已斑駁脫落，到了需要翻修的階段。建信住房派專人上門勘察評估后，提出從前期裝修到后期出租維護，長達7年的全流程服務方案，并為黃阿姨爭取到最優租金支付方案，足以覆蓋黃阿姨養老費用的缺口。

2021年3月底，建信和黃阿姨及其家屬在仙霞街道為老服務中心簽約。簽好字后，黃阿姨將房屋鑰匙交到建信工作人員手中。

與黃阿姨有所不同，81歲的陳麗萍則是先找到理想的養老社區，再通過“存房養老”，解決了租金的缺口問題。

幾年前，陳麗萍和朋友結伴旅游，被金山朱涇鎮的享萊樂社區吸引。這是一個將農民住房翻新為民宿，將鄉村振興與康養結合的養老社區。陳麗萍小住幾天后，喜歡上了這里的氛圍。

一年多前，動完手術沒多久的陳麗萍萌生到享萊樂常住靜養的想法。享萊樂的租金一年6萬元左右，加上餐飲、水電煤，大約是7.6萬。陳麗萍退休金一個月5000多元，兒子看她住得很滿意，就補貼母親，和享萊樂簽了3年租約。

陳麗萍很快適應這里的生活，但她覺得靠兒子補貼并非長久之計。她在徐匯區淮海中路有一套兩室一廳的老公房，一直空關著。如果把老公房出租，加上養老金，她就可以在享萊樂長住下去。

享萊樂是建信的安心基地之一，當時，建信工作人員來享萊樂做宣傳，了解到有“存房養老”這一產品時，兒子很快就幫陳麗萍在建信辦理了存房5年的租房合約，這套房屋評估下來的價格為每月租金7400多元，并包攬裝修。陳麗萍和兒子都挺滿意：“這省去了裝修和找租客的麻煩，資金缺口也填上了?！?/p>

老人再三權衡算賬

因為屬于建行旗下的業務，并獲得過上海金融創新獎，不少老人對這個“存房養老”模式感到安全又省心，但并非所有老人都能接受。

楊磊的父母也曾考慮過這個模式，但最后還是放棄了?！耙咔榻夥夂?，我父母就開始考慮養老問題，他們在我家住了一段時間，覺得小區環境不錯，離醫院也近，就決定將市中心的房子租出去，搬到我們小區附近來住，也好有個照應?！睏罾谙蚋改竿扑]了建信這款“存房養老”產品。

一番咨詢后，工作人員很快安排看房。楊磊父母的房子位于仁濟醫院附近，雖是老小區，但交通方便，這套房在房產中介的掛牌價為1萬元左右，而建信評估后報的價格為8000多元。“對我父母來說，這個價格差太大了。”楊磊說，老人最后選擇委托房產中介出租。

其實在決定簽協議前，黃阿姨也糾結得很。她特意打聽了一下市場價，建信給她房子評估的租金不算高，但她算上“附加值”——不僅免費裝修，還省了很多麻煩?！叭绻兄薪槌鲎?，可能會產生一些后續問題，比如家電壞了，維修誰來管，房客租金誰來催討，我也可以委托二房東全權處理，但這家公司如果爆雷了怎么辦？”黃阿姨權衡一番后才簽約，“我沒有精力應付這些問題，也就不斤斤計較了，沒有十全十美的產品，花錢買個輕松、安全”。

“房屋租賃市場報價有高有低，建信的價格肯定不是最高的，在市場處于中檔水平?！苯ㄐ殴ぷ魅藛T告訴記者，“存房養老”模式最大的便利就是提供“一站式”服務：有人為你做專業的咨詢與養老規劃，提供社區養老、居家養老、機構養老等多種選擇方案，如果所選的養老院住下來不合適、不喜歡，可以換一個，也可以退出，這一路上都有專業人士提供服務支撐。你的房子出租后，從裝修到找租客這一系列的瑣碎事務，也都有專人打理，這就相當于找到一個高級管家，而這個“管家”隸屬于建行系統的子公司，更具可信度。

但租金的性價比，的確是“存房養老”模式推行的一大堵點。記者調研發現，在做“以房養老”決策時，幾乎所有老人或老人家屬都會算這筆經濟賬。如果老人身體條件較好，且有子女支持，他們對價格也更為敏感，一旦市場中介提供的租金更高，他們就傾向于選擇委托市場中介。

但不少“爆雷”的新聞也讓老人多了個心眼，更在意安全因素?！按娣筐B老”業務壁壘比較高，周期又長，目前在上海進行這項業務試點的大型企業只有建信，因為整體業務有建行背書，并有多年深耕養老產業的積累，這款產品讓老人比較放心，但他們也會與市場租賃價進行比較，考慮到帶裝修和后續一攬子服務，很多老人并不在意這個價格差，但這畢竟是一項大的養老計劃，老人做決策時慎之又慎。

運營風險如何解決

75歲的老人劉英在老城廂擁有一套60多平方米的老屋，價值近700萬。劉英在這里生活了數十年，叫得出每一位街坊鄰居的名字，但日子過得緊巴巴。劉英的養老金不到3000元，社區老年助餐她只舍得訂一份中餐，吃一半留一半，晚上熱一熱再吃。

習慣了老弄堂生活節奏的劉英，不愿搬去和兒子同住，但又想提高生活品質，身邊朋友就向她推薦了“反向抵押保險”產品。

這是另一種“以房養老”模式，即老年人以獨立產權抵押給保險公司，保險公司每月提供養老金，老人還可以自己住在這個房子里，去世后保險公司可以處置其房產。部分保險產品在設計中仍能由子女繼承財產，房屋可在償還相關保險后收回。

劉英權衡后選擇了這種“反向抵押保險”模式。投保后，她每月多了一筆3500多元的養老金，且有20萬元可靈活支取的額度，還能免費享受24小時電話醫生等VIP服務。

3000元的退休金再加上這筆錢，劉英的生活品質一下子提高了不少。她不僅請了保姆每天上門服務3小時，還置換了新家具和電器，小輩逢年過節上門看望時，她會大方地塞個紅包。

但“反向抵押保險”暗藏一個隱憂，即產權的繼承問題。市人大代表屠涵英研究發現，如果老人有子女或其他合法繼承人，可能會涉及老人身后住房產權繼承轉讓或抵押行權問題?！袄^承人享有優先選擇繼承房產的權利，但也要履行代償相關機構已支付給老人養老金費用的義務。如因繼承人聯系不暢或認定困難，或不配合處置，這種模式將面臨運營風險。”

按照合同，劉英百年之后，銀行可以處置她的財產，但她的兒子是這套房產的繼承人。他如果不承認之前保險公司已支付的養老金費用，就會帶來不確定性。

“因為子女繼承人的問題，保險機構對這項業務模式心存顧慮?！蓖篮⒄f，為盡可能減少風險，保障相關機構權益，她建議房管、司法等部門進一步研究帶抵押過戶以及其他強制債權保證措施的可行性。

記者采訪發現，很多老人正是因為過不了“子女繼承”這一關，對這一養老模式遲遲下不了決心。但盡管在產權處置方面有隱憂，這種“以房養老”模式依然具有一定市場吸引力，特別是對沒有子女的孤寡老人來說，這不失為一種盤活資產、提高退休生活品質的好的選擇。

需要多個環節打通

數據顯示，截至2021年12月底，本市“存房養老”業務已累計為722名老人提供服務，受托管理房屋2324間，支付租金收益2.2億元。本市住房反向抵押養老保險累計承保49戶67人，發放養老金3041萬元，月均領取養老金12622元。“數據說明，‘以房養老’市場還沒形成規模?！蓖篮⒄f。

為何叫好不叫座？據相關人士透露，“存房養老”產品有6%左右的增值稅，如果能在前端給予稅收優惠等支持，這款養老產品將更具市場競爭力，為此代表建議對反向抵押、存房養老等業務，制定一系列地方性稅收優惠等扶持政策。

“目前還有一大困難，‘以房養老’的決策鏈條分在不同部門，涉及民政、發改、房管、銀保監等多個部門。”屠涵英說，這一模式要做到多環節打通，需要各部門合力決策與資源共享。她建議，建立“以房養老”工作協調機制，由本市發改、民政、房管、國資、司法、財政和金融管理等部門以及相關機構共同參與，進一步研究分析現有“以房養老”模式在操作流程細化、稅費優惠、執行保障等方面存在的問題，提升已有模式成效。

采訪中也有市民提到，“以房養老”是一個長周期的養老服務產品，除了安全感，老人在意的另一大因素是“精細化服務水平”，他們在養老過程中會遇到各種各樣問題，大型機構能否持續做好個性化服務，以滿足老人的多元化需求，這需要做長時期的觀察與跟進。

記者了解到，目前，建信在“存房養老”業務中沒有進行獨立核算利潤，這項業務要做到健康可持續性發展，有賴于扶持政策的穩定性，也有賴于市場規模的擴大，只有形成一定市場規模，才能更好地盤活這些房產資源，幫助老人更好地破解養老資金難題。

屠涵英說，養老方式有很多種，“以房養老”不可能得到所有老人認可、喜歡，但“以房養老”模式做好了，可以讓老人多一種選擇、多一個渠道，有尊嚴地慢慢老去。

（來源：解放日報）