多地樓市“松綁”！多地下調(diào)首套房首付比例

春節(jié)之后，全國多個(gè)城市房地產(chǎn)政策邊際不斷放寬。鄭州市推行放松限貸限購政策;佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等城市的部分銀行下調(diào)首套房首付比例;自貢市、北海市、南寧市、晉中市也出臺(tái)公積金新政，調(diào)整貸款政策，下調(diào)公積金購房首付比例;廣州市、杭州市、福州市等地則下調(diào)房貸利率等等。

有分析人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，房地產(chǎn)政策適度放松，可能會(huì)促使未來房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)信貸需求;房地產(chǎn)平穩(wěn)也有助于盤活整個(gè)經(jīng)濟(jì)微觀主體的活躍度，從而有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期，利好銀行等周期性的行業(yè)。目前銀行板塊估值偏低，房地產(chǎn)寬信用預(yù)期不斷升溫，經(jīng)濟(jì)得以穩(wěn)步擴(kuò)張，有利于金融體系的盈利前景與資產(chǎn)質(zhì)量的改善，從而有利于銀行估值修復(fù)行情的持續(xù)。

多地樓市“松綁”

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，放松限貸。根據(jù)《通知》，為了降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，鄭州市將引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這意味著首套貸款結(jié)清的家庭置換新房，再購房仍然按首套貸款政策，等于直接降低首付比例了。

春節(jié)之后，全國多個(gè)城市房地產(chǎn)政策邊際寬松在不斷發(fā)生。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，各地樓市“松綁”政策除了鄭州推行的放松限貸限購政策外，還有降低首付比例、公積金首付降低、下調(diào)房貸利率等措施。

“我們發(fā)現(xiàn)這些措施有一個(gè)特點(diǎn)，就是需要落實(shí)原來因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控的政策方針，所以各個(gè)地方仍存在差別化的調(diào)控。主要還是圍繞著房地產(chǎn)‘穩(wěn)’在走，而不是強(qiáng)刺激。因?yàn)橛行┒€城市是供大于求的狀態(tài)，通過降低首付等措施，穩(wěn)定市場預(yù)期帶動(dòng)需求，避免房地產(chǎn)非理性降溫。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

截至目前，溫州市、南通市、佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等城市的部分銀行下調(diào)首套房首付比例。2月中旬，山東省菏澤市四大銀行下調(diào)了該市個(gè)人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付從之前最低30%，降至最低20%;重慶市，對(duì)于滿足1年社保要求的購房者，大部分銀行降低首套房首付比例降為20%;2月21日，佛山等城市也陸續(xù)跟進(jìn)，佛山非限購區(qū)域包括南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)部分樓盤首付比例最低20%。

降低首付比例之外，今年多個(gè)城市也出臺(tái)公積金新政，調(diào)整貸款政策，下調(diào)公積金購房首付比例。2月18日，廣西南寧市將第二套房的公積金貸款首付款比例降低到住房價(jià)值的30%，而此前該比例最低為40%。2月25日，山西省晉中市調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策，其中明確家庭購買第二套改善性住房需申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付比例下調(diào)為不低于購房總價(jià)的20%。更早前，自貢市和北海市也已經(jīng)率先出臺(tái)公積金新政調(diào)整貸款政策。

全國各大城市中，部分銀行下調(diào)房貸利率也在繼續(xù)，其中有一線城市，也有部分二三線城市。2月底，廣州地區(qū)六大國有銀行主流房貸利率已經(jīng)變成首套房利率從此前的LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)+100BP(5.6%)下調(diào)至LPR+80BP(5.4%)，二套房利率從此前的LPR+120BP(5.8%)下調(diào)至LPR+100BP(5.6%)。

杭州目前部分銀行進(jìn)一步下調(diào)了房貸利率。其中，首套房利率從5.65%降至5.6%，二套房利率從5.85%降至5.7%。福州首套房貸利率從5.75%降至目前最低5.05%;二套房貸利率從最高5.75%降至5.25%。而且多個(gè)城市的房貸額度普遍較為充足，放貸速度也較快，最快一周就可以放款，部分銀行甚至提速至3天。

貝殼研究院2月份監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市顯示，主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)。在103個(gè)重點(diǎn)城市中，有87個(gè)城市的房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個(gè)，沒有利率提高的城市。

有利銀行信貸需求和估值修復(fù)

房地產(chǎn)政策邊際寬松對(duì)銀行業(yè)務(wù)有什么利好呢?一位股份行零售信貸業(yè)務(wù)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，房地產(chǎn)及其上下游鋼鐵裝潢家電等行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)一直以來都占銀行業(yè)務(wù)一定比例，如果地產(chǎn)寬信用實(shí)施不了，房地產(chǎn)沒有平穩(wěn)運(yùn)行，銀行信貸會(huì)有一定影響。“按揭業(yè)務(wù)對(duì)于銀行來講是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我國的按揭首付比例較高，這部分資產(chǎn)的安全墊相對(duì)其它資產(chǎn)較高一點(diǎn)，所以降低首付和利率吸引大家來買房對(duì)銀行來說是好消息。”上述人士表示。“房貸利率往下走，有人覺得對(duì)銀行的業(yè)績可能是負(fù)面的影響。”招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明認(rèn)為，房地產(chǎn)政策適度的放松，可能會(huì)促使未來房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)信貸需求。“去年下半年以來，房地產(chǎn)銷售下滑明顯，影響到了按揭貸款的發(fā)放，其實(shí)如果銀行的貸款放不出去，即便價(jià)格很高，對(duì)銀行的收入也是有影響的。所以總體來看，后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)，對(duì)房地產(chǎn)信貸的企穩(wěn)有很大促進(jìn)作用。”廖志明告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者。

周茂華進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)平穩(wěn)有助于盤活整個(gè)經(jīng)濟(jì)微觀主體的活躍度，從而有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期。整個(gè)經(jīng)濟(jì)大盤如果更加活躍，對(duì)銀行等周期性的行業(yè)來說肯定是利好。

3月2日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清針對(duì)房地產(chǎn)市場的情況表示，去年房價(jià)下降，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問題發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)，樓市不像以前那么活躍了，但是住房還是需要的，特別是租賃住房，裝修也還是需要的，做這方面的金融服務(wù)很有意義。現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格做一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對(duì)金融業(yè)來說是一個(gè)好事，但是我們不希望調(diào)整得太劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響得太大，還是要平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換。

民生證券研報(bào)指出，房地產(chǎn)寬信用預(yù)期不斷升溫，有利于銀行估值修復(fù)行情的持續(xù)。當(dāng)前銀行板塊主線是寬信用推動(dòng)穩(wěn)增長，經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善，而房地產(chǎn)并購加速落地，銷售端寬松政策再加碼，能從量和質(zhì)兩方面利好銀行資產(chǎn)端，利好銀行股估值。

2021年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)并購貸款業(yè)務(wù)。在通知指引下，今年多家銀行相繼開展房地產(chǎn)并購主題債券發(fā)行工作。“不可否認(rèn)目前銀行的估值是已經(jīng)是處于極低了，如果房地產(chǎn)穩(wěn)下來，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步擴(kuò)張，有利于金融體系的盈利前景跟資產(chǎn)質(zhì)量的改善，這種情況下利好銀行板塊的估值，而且銀行股中的高股息率對(duì)穩(wěn)健型、長期價(jià)值投資者而言具有吸引力。從這幾點(diǎn)來看，我們對(duì)銀行股中長期的配置和估值修復(fù)還是整體偏樂觀。”周茂華稱。

廖志明表示，去年上半年特別一季度的時(shí)候，銀行股表現(xiàn)非常好，后來銀行股在去年下半年跌回去很多，其實(shí)非常重要的一個(gè)原因，就是一些房企爆雷引發(fā)了資本市場對(duì)銀行資產(chǎn)的擔(dān)憂。隨著整個(gè)房地產(chǎn)政策的放松和行業(yè)的企穩(wěn)，有利于銀行股估值得到修復(fù)。

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