只租不售合法嗎？能否賣給小區外人員？ 四川省消委會幫你厘清車位難題

“停車難”問題引發的法律糾紛屢見不鮮。近日，深圳寶能公館車位事件引發全網熱議。針對頻發的車位糾紛問題，日前，四川省保護消費者權益委員會、四川省房地產協會邀請房地產領域專業律師，從法律角度解讀車位糾紛中的常見問題，為廣大消費者普及有關車位糾紛的專業法律知識。

據了解，目前小區車位主要分為三種：一是建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或車庫;二是非建筑區劃內占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位;三是人防車庫或人防車位。

關于開發商規定車位“只租不售”或“只售不租”是否合法的問題，北京市中銀(成都)律師事務所馮麗律師表示，對于建筑區劃內規劃的車位，雖然產權屬于開發商，但《民法典》第二百七十六條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。因此，如果開發商以“只售不租”或“只租不售”等各種名義拒絕提供停車服務，實際上變相限制了小區內業主通過出租等方式使用車位的權利，小區內業主有權請求人民法院判令開發商將空置的車位向小區內業主進行出租或出售。對于非建筑區劃內的車位，根據《民法典》第二百七十五條規定“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”，因此，開發商無權以“只售不租”或“只租不售”等方式對非規劃內車位進行處分、獲利。對于人防車位，由于產權歸國家所有，開發商不可出售，僅可出租，且租期最長不超過20年，開發商對該類車位設置“只租不售”是合法的。

開發商將大量車位售賣給同一人或小區之外的買家合法嗎?針對這一問題，四川英特信律師事務所蔣雪萍律師認為，根據《民法典》第二百七十六條“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《民法典》第二百七十六條有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定”，開發商將大量車位售賣給同一人或小區業主之外的買家，這種行為不合法，侵犯了全體業主的合法權益。

四川博紳律師事務所李凊律師表示，當開發商已經將車位銷售情況通過公示及書面方式告知全體業主后，若有業主放棄購買車位，即有閑置車位的，開發商可以處分這部分車位。此時，如果已有車位的業主仍有購買意愿，開發商也應優先根據實際剩余車位考慮業主的需求。在上述情況下，就可能出現業主一戶購買多個車位的情況。即當業主需求已經確定被滿足后仍有閑置車位的，法律法規并未禁止開發商向小區業主以外的購買者出售車位，對購買者的身份或數量也未作限制。因此，李凊認為，“開發商是否做到了優先滿足業主要求”才是核心要點，至于售賣對象的要求和售賣數量，還需結合實際情況來判斷。

小區內公共車位物業管理公司是否有出租權?四川英特信律師事務所蔣雪萍律師表示，《民法典》第二百七十五條規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。因此小區內公共車位，如產權歸全體業主所有，未經業主大會授權，物業管理公司無出租權。

北京市中銀(成都)律師事務所馮麗律師也表示，如果業委會與物業管理公司達成一致，委托物業管理公司對車位進行管理，物業公司可對公共停車位進行出租，但扣除基本成本和稅費以外的收入，應當交由業委會，為業主共有，并用于全體業主。

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