業(yè)主未交物業(yè)費 物業(yè)設置電梯門禁卡？官方回應

日前，有網(wǎng)民在人民網(wǎng)“領導留言板”向遼寧省撫順市新?lián)釁^(qū)委書記留言稱，“因未按時交納物業(yè)費，物業(yè)設置電梯門禁卡，管制業(yè)主回家”。對此，新?lián)釁^(qū)委回復稱，對于欠費用戶電梯卡升級管理的問題，物業(yè)公司未違反物業(yè)管理條例及物業(yè)公司行業(yè)內(nèi)普遍規(guī)則。

據(jù)了解，因業(yè)主未交物業(yè)費，小區(qū)電梯設置“梯控”控制業(yè)主出行的現(xiàn)象，在多地均有出現(xiàn)，引發(fā)了很多業(yè)主投訴。有物業(yè)公司表示，之所以采取這一做法，也是逼不得已，“有的業(yè)主一直拖欠物業(yè)費，讓物業(yè)公司的正常運營受到影響”。而業(yè)主卻表示，不交物業(yè)費是因為物業(yè)管理服務不到位。

物業(yè)管理服務不到位——業(yè)主拒交物業(yè)費——物業(yè)公司設置梯控或者斷水斷電——物業(yè)服務質(zhì)量下降……現(xiàn)實生活中，物業(yè)公司與業(yè)主之間經(jīng)常因為物業(yè)費的交納問題陷入惡性循環(huán)，形成僵局。

嚴格來講，拒交物業(yè)費屬于違約，但是物業(yè)公司的催交也應依法進行。根據(jù)民法典第944條和物業(yè)管理條例第64條等規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”，這是法律禁止性規(guī)定，任何人不得違反。但實踐中，有不少單位和個人對此存在誤解。比如，有人認為只要物業(yè)服務合同約定了，就可以用停止供水、供電等方式催交物業(yè)費;還有人認為，這種方式屬于物業(yè)行業(yè)內(nèi)普遍規(guī)則，并不違法。然而，供水、供電、供氣是業(yè)主與水、電、氣第三方公司之間發(fā)生的法律關系，物業(yè)服務人無權阻礙該法律行為的履行，即便合同中作了相關約定，也屬于違反公序良俗，應認定為無效條款。

不交物業(yè)費不能乘電梯，其實就是停水、停電、停氣的翻版。從物權的角度來看，業(yè)主對房屋依法享有占有、使用、收益和處分權，該權利是排他性的，任何人不得限制其對房屋及其附屬設施的占有和使用。電梯作為住宅的一部分，小區(qū)所有業(yè)主均對其享有使用權，如果物業(yè)公司擅自以“梯控”來強迫業(yè)主交納物業(yè)費，則會破壞業(yè)主的基本生活條件，涉嫌侵權。如果因此給業(yè)主造成經(jīng)濟或人身損失，物業(yè)公司需承擔相應的法律責任。

民法典規(guī)定如此清晰，實踐中以“梯控”等方式催交物業(yè)費的現(xiàn)象仍屢次出現(xiàn)，甚至有相當一部分人支持這種做法，說明有關部門和物業(yè)公司對相關法律規(guī)定存在很大認識誤區(qū)。對此，相關部門應以此為契機，針對與群眾日常生活息息相關的領域，加大普法宣傳力度，提高業(yè)主和物業(yè)服務人的依法維權意識，推動民法典更好落地落實。同時，行政監(jiān)管部門和物業(yè)公司也應充分發(fā)揮智慧，完善措施，通過設置合理的責任機制讓不交物業(yè)費的業(yè)主付出相應代價，只有這樣，才能構建更加和諧美好的社區(qū)環(huán)境。

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