疫情以來全球房價增速顯著高于2010年以來趨勢水平

2020年新冠疫情暴發以來，全球房價顯著上漲。我們的測算表明，疫情以來全球房價增速顯著高于2010年以來的趨勢水平，比趨勢值高出8.8%。本輪全球房價上漲表現出明顯的結構性特征，發達經濟體的房價增速顯著快于新興經濟體，且發達經濟體房價增速已經超過2008年金融危機爆發前的房價增速。

多方面因素促成了本輪全球房價快速上漲，包括寬松的金融環境、大規模的財政刺激以及房屋供給的階段性短缺。但是，這些因素仍不足以完全解釋本輪房價的漲幅，消費者偏好以及投資者的風險偏好等因素也是本輪房價上漲的重要驅動力。

當前全球部分國家的房價漲幅已經明顯偏離基本面，房地產市場的風險正在積累，瑞典、澳大利亞、加拿大、捷克、挪威、法國等發達國家的房地產市場風險或超過2008年前的水平。

本輪全球房價上漲的基本事實

疫情以來，全球房價始終保持快速上漲的趨勢。我們用2010年以來的全球名義住宅價格指數估算得到疫情期間該指標的趨勢值，并將疫情期間的名義住宅價格指數與趨勢值作對比，發現疫情期間大部分國家和地區的房價都實現了高速增長，全球名義住宅價格指數大幅高于趨勢水平。如圖所示，2020年全球名義住宅價格指數相比趨勢值高了1.7%， 2021年三季度全球名義住宅價格相比趨勢值高了8.8%。

與新興經濟體相比，發達經濟體房價上漲更強勁。疫情以來全球房價表現出明顯的結構性特征。我們分別對2010年以來不同經濟體之間的名義住宅價格指數做趨勢處理，發現2020年發達經濟體的房價指數比趨勢值高了2.7%，而新興市場經濟體的房價指數僅比趨勢值高0.6%;2021年三季度發達經濟體的房價指數超過趨勢值14.3%，新興市場經濟體為3.7%。經通貨膨脹調整后的實際住宅價格指數也支持相同的結論。換言之，驅動本輪全球房價上漲的主要力量來自發達經濟體。

部分發達經濟體房價增速已經超過2008年金融危機爆發前的房價增速。我們以1997年亞洲金融危機和2008年全球金融危機為參照，計算出這兩次金融危機爆發之前相關經濟體的年均房價增速，并以此為基準對照本輪房價增速表現。疫情期間發達經濟體的平均房價增速高達10.2%，超過2008年金融危機爆發前7.4%的年均增速。相比之下，東南亞地區的新興市場經濟體的房價增速較平穩，平均增速為2.8%，明顯低于1997年亞洲金融危機前的房價增速。

標簽： 全球房價 2010年趨勢水平 金融危機 亞洲金融危