5年期以上LPR下調至4.45% 疊加首套房貸最低下限新政

20日，5年期以上LPR迎來最大降幅。當日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布新一期貸款市場報價利率（LPR），其中5年期以上LPR下調15個基點，至4.45%。1年期LPR與上月報價持平，仍為3.70%。

與個人住房按揭貸款相關的5年期以上LPR下調，立即引發市場高度關注。就在5月15日，人民銀行、銀保監會發布的通知明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于LPR減20個基點，這意味著首套房貸利率最低可到4.25%，由此計算來看，百萬元房貸月供或可少200元。

5年期LPR報價單獨下調

5月16日，人民銀行“等額等價”續做了中期借貸便利（MLF），本月MLF降息預期落空。從歷次LPR調整看，如果MLF利率下調，那么LPR必下調；在MLF利率不變時，LPR有過兩次下調。市場觀點普遍認為，5月1年期LPR有下調可能，但5年期以上LPR是否同時下調存在不確定性，特別是在首套房貸款利率下限下調的背景下。超出市場預期的是，樓市定向降息舉措再度加碼。

“這是LPR報價形成機制改革以來，首次出現1年期LPR不降、5年期以上LPR下降的情況，而且5年期以上LPR創下最大降幅。”中國民生銀行首席研究員溫彬認為，這體現了貨幣政策進一步加大力度支持穩增長，對降低實體經濟融資成本、提振國內投資及消費需求將發揮積極作用。

植信投資研究院高級研究員王運金認為，此次調降表明當前經濟形勢下加大政策支持力度的需求迫切，需要進一步增強穩增長信心。近期疫情降低了居民消費能力與購房意愿，銀行信貸投放難度同步加大，此次較大幅度下調5年期以上LPR傳達出貨幣政策支持穩增長的決心，有助于提升企業投資與居民消費信心。

房貸利率最低至4.25%

5年期以上LPR下調15個基點，對于準備購入首套房的購房者無疑是重大利好。按照5月20日5年期LPR報價，全國首套房貸利率下限由4.4%調整至4.25%。換句話說，增量首套房購房者享受的房貸利率，最低可低至4.25%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進算了一筆賬，疊加LPR下調15個基點和住房貸款利率下限降低20個基點的雙重因素，以100萬貸款本金、30年等額本息的償還方式進行計算，房貸利率從此前的4.6%下調為4.25%，其月供額將從5126元變為4919元，減少了207元。

需要提示的是，對于已經有房貸在身的人，則需把重新定價周期和重定價日考慮在內，在重新定價日前月供不變，大部分銀行是從新一年的第1月份開始調整。假設購房者與銀行約定的重定價周期為1年，重定價日為每年1月1日，本月5年期以上LPR下調并不會影響其今年每月還貸數額；如果到明年1月1日，即與銀行約定的重新定價日，5年期以上LPR仍能保持在4.45%，那么該購房者的房貸利率則將自動下降15個基點。2023年1月，很多人的房貸將會迎來新一輪調整周期。

釋放明確穩樓市信號

近日來，連云港、杭州、成都、海口、鄭州等多地調整了樓市調控政策，主要為降低首付比例、加大公積金購房支持力度、下調房貸利率、調整限購范圍、縮短限售周期、給予購房者稅費優惠及購房補貼等。政策“組合拳”陸續出臺，有利于居民住房信貸回暖，房地產政策將會在更大面積和更大程度上釋放購房需求。

“當前樓市低迷，房貸需求較弱，市場平衡正在向貸款方傾斜，也是促使報價行下調5年期以上LPR報價的一個直接原因。”東方金誠首席宏觀分析師王青認為，特別是對房地產的定向支持正在持續加碼，釋放了明確的穩樓市信號，意在緩解房地產市場下行對宏觀經濟的拖累，同時也有助于管控頭部房企違約等重點領域風險。

根據最新發布的統計數據，4月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.3%，同比下降0.1%，時隔6年多新房價格首次出現同比下跌。嚴躍進認為，這說明房地產市場面臨較大下行壓力，目前相關政策有助于降低房地產交易成本，對于市場有積極提振作用，LPR下降對于降低購房成本、降低開發貸款和經營貸款成本等都會產生積極的作用。

“也要看到，選擇下調5年期以上LPR是出于促進中長期信貸增長的考慮，還能夠起到調節信貸結構的作用。”王運金提示，此次調降還將推動中長期信貸對基建等重大項目建設、制造業等具有長期資金需求領域發展的金融支持。

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