規(guī)模擴(kuò)張?zhí)崴倥c服務(wù)亂象多發(fā) 長(zhǎng)租公寓洗牌后走向何方？

4月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見(jiàn)》，其中提到，要完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房。

近年來(lái)，長(zhǎng)租房的發(fā)展愈發(fā)受到重視。今年政府工作報(bào)告也明確提出：探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。今年4月初，中宣部等17部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展青年發(fā)展型城市建設(shè)試點(diǎn)的意見(jiàn)》中提到“完善長(zhǎng)租房政策，加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管，支持重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)發(fā)展”等內(nèi)容。

政策加持背景下，長(zhǎng)租公寓“藍(lán)海”顯現(xiàn)。龍湖冠寓、萬(wàn)科泊寓、旭輝瓴寓等房企系品牌加大擴(kuò)張步伐，而創(chuàng)業(yè)系及中介系品牌在經(jīng)歷了大洗牌后也逐步趨于理性。

盡管行業(yè)整體向好，但此前野蠻生長(zhǎng)帶來(lái)的隱患仍未根除。房屋品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量投訴仍然多發(fā)，押金、租金、生活費(fèi)用的繳納、退款渠道及標(biāo)準(zhǔn)未能統(tǒng)一，這些痛點(diǎn)難點(diǎn)如何破解，仍需要政府和從業(yè)企業(yè)共同努力。

部分房企長(zhǎng)租業(yè)務(wù)迎來(lái)收獲期

近年來(lái)，我國(guó)租賃住房行業(yè)發(fā)展曲折。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)已有超過(guò)200家長(zhǎng)租公寓企業(yè)消失，曾經(jīng)赴美上市第一股的“長(zhǎng)租公寓第一股”青客公寓已宣布破產(chǎn)，蛋殼公寓也暴雷從紐交所摘牌。

一些企業(yè)黯然離場(chǎng)，一些企業(yè)則快速發(fā)展，部分已經(jīng)迎來(lái)收獲期。近日，龍湖集團(tuán)在年報(bào)中宣布，經(jīng)過(guò)6年的發(fā)展，公司“冠寓”業(yè)務(wù)在2021年首次實(shí)現(xiàn)年度盈利，全年租金收入達(dá)22.3億元，同比增長(zhǎng)23%。

龍湖冠寓前CEO張智聰曾表示，如果一家長(zhǎng)租公寓品牌管理的房間低于一定規(guī)模，想要盈利將幾乎不可能。適當(dāng)?shù)囊?guī)模增長(zhǎng)，是企業(yè)走上可持續(xù)健康發(fā)展路徑的重要前提。截至2021年末，龍湖冠寓累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量達(dá)10.6萬(wàn)間，出租率為92.9%，其中開業(yè)6個(gè)月以上的房源出租率94.3%。龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官陳序平在2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“冠寓保持20%以上的年化增長(zhǎng)速度。”

同樣快速發(fā)展的還有萬(wàn)科泊寓。截至2021年底，萬(wàn)科泊寓運(yùn)營(yíng)管理房屋已達(dá)20.87萬(wàn)間、累計(jì)開業(yè)15.95萬(wàn)間，規(guī)模在行業(yè)里領(lǐng)先。根據(jù)其公布的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科泊寓2021年底已開業(yè)項(xiàng)目的年均出租率95.3%;項(xiàng)目前臺(tái)GOP利潤(rùn)率為89.7%;全年租金收繳率為98.9%;客戶續(xù)租率達(dá)58%。2021年，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.9億元，同比增長(zhǎng)13.9%。萬(wàn)科表示，2022年要實(shí)現(xiàn)“成本法下的凈利潤(rùn)回正”，包括長(zhǎng)租等經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)將逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池。

此外，旭輝瓴寓2021年底已布局全國(guó)20個(gè)城市，整體管理房源超8.2萬(wàn)間，同比上漲10.2%;開業(yè)房源超3.2萬(wàn)間，同比上升14.3%;出租率超96%。中駿方隅公寓目前管理房源34819間，其中80%分布在一二線城市;

作為央企的招商蛇口和中海，目前擁有長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量也分別超過(guò)3.6萬(wàn)間和1萬(wàn)間。

租賃型企業(yè)規(guī)模“穩(wěn)中求質(zhì)”

不同于開發(fā)商開拓“第二增長(zhǎng)曲線”的財(cái)大氣粗，專注房屋租賃賽道的企業(yè)在經(jīng)歷了2020年的行業(yè)風(fēng)波后，無(wú)論是在重資產(chǎn)投入還是規(guī)模擴(kuò)張上都更為謹(jǐn)慎。魔方CEO柳佳在采訪中曾表示，“規(guī)模最大這件事情，我們想的很明白，我們要做的是最盈利的企業(yè)，在盈利的基礎(chǔ)上我們?cè)偃プ分鹨?guī)模，而不會(huì)單純地去追求規(guī)模最大。”

樂(lè)乎公寓規(guī)模擴(kuò)張的步伐似乎也有所放緩。官網(wǎng)資料顯示，目前規(guī)模約為6萬(wàn)間。樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人兼CEO羅意在2019年曾預(yù)計(jì)，對(duì)于輕資產(chǎn)拓展的前期投入預(yù)計(jì)達(dá)到10萬(wàn)間的規(guī)模才有可能覆蓋前期投入成本。

不過(guò)，羅意認(rèn)為，盡管公司近幾年的房源數(shù)量從絕對(duì)數(shù)看差不多，但是公司當(dāng)今的能力比以前加強(qiáng)了很多。近日，在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，羅意表示：“公司近年保持了單年1.5萬(wàn)間左右的增長(zhǎng)，并且城市布局和業(yè)務(wù)層級(jí)都有所發(fā)展。當(dāng)前公司已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)對(duì)規(guī)模仍有渴望但同時(shí)尊重規(guī)律的狀態(tài)，也不排除隨著外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇回暖，公司會(huì)略微帶一帶油門。”

作為中介系品牌的自如，也于2021年8月首次公開了2021年集中式租賃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，自如在全國(guó)8城管理的65棟集中式項(xiàng)目，整體出租率提高至98%。同時(shí)，60%的房源實(shí)現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。在65個(gè)集中式項(xiàng)目中，除原有的整棟式、職住型集中式公寓外，以新的合資、包租、并購(gòu)等多種形式落地了6個(gè)保障房項(xiàng)目、33個(gè)商改租項(xiàng)目、2個(gè)大型租賃社區(qū)。而據(jù)2020年末的數(shù)據(jù)，自如當(dāng)時(shí)的集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目共計(jì)53個(gè)，整體入住率穩(wěn)定在95%。

品質(zhì)及服務(wù)仍有待提升

對(duì)于長(zhǎng)租公寓，與追求規(guī)模增長(zhǎng)相比，品質(zhì)把控、質(zhì)量管理更為重要。近日，有租客告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者，他在樂(lè)乎公寓退房時(shí)，管家要求其開通“樂(lè)乎公寓APP”中的“卡包”功能，以方便辦理線上退款，后來(lái)退款被打到了一張徽商銀行卡內(nèi)，這張卡則是在開通“卡包”功能時(shí)被辦理的。

記者下載該APP操作后發(fā)現(xiàn)，在其“卡包”功能中，若要完成“開通錢包”操作，必須勾選同意《徽商銀行開戶協(xié)議》及《個(gè)人信息授權(quán)使用書》。那么，樂(lè)乎公寓的客戶想要線上退還押金是否一定要開啟“卡包”功能呢?記者在樂(lè)乎公寓不同門店得到了不同的答復(fù)。在京北某門店，接待店員告訴記者：“這個(gè)卡包是放押金的，不開通的話基本不受影響。”而在京南某門店，接待店員則告訴記者：“在退還押金和剩余房租時(shí)，一定要把卡包打開，然后可以綁定其他銀行卡。”

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣告訴記者：“企業(yè)應(yīng)該無(wú)條件退款，不能設(shè)定這種條件。比如消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第十六條經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定履行義務(wù)。經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守社會(huì)公德，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益;不得設(shè)定不公平、不合理的交易條件，不得強(qiáng)制交易。”

不過(guò)，樂(lè)乎公寓的工作人員在接受采訪時(shí)表示，這是公司APP上面的一種線上推廣方式，沒(méi)有要求客戶必須開通。不過(guò)在采訪中記者也了解到，若消費(fèi)者實(shí)在不認(rèn)可這種“線上退款方式”，那么可以選擇線下渠道退回押金。

除此以外，長(zhǎng)租公寓還遭遇了水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明、房屋隔音效果、服務(wù)和維修不及時(shí)等一系列投訴。記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，樂(lè)乎公寓各門店水電費(fèi)收取的自由度很高，如部分門店水費(fèi)為每月固定價(jià)格，部分為按使用噸數(shù)收取，電費(fèi)則基本為每度1.2-1.5元的商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)。除樂(lè)乎外，魔方公寓同樣投訴纏身，被投訴內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、虛假承諾隨時(shí)退房、房屋隔音差、訪客登記虛設(shè)等等。

住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉，租賃的房屋品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量是租客體驗(yàn)的重要組成部分。在諸多利好加持下，如何規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、保障租賃雙方的合法權(quán)益，提供更多優(yōu)質(zhì)房源，仍是行業(yè)參與者需要尋找的最優(yōu)解。

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